房地产导刊讯：11月28日，记者从佛山市住房和城乡建设局获悉，根据省住建厅以及市政府的有关部署和工作要求，佛山市住建局根据真实的情况草拟了《佛山市住房发展规划（2018-2022）文本（征求意见稿）》（下称《意见稿》）。
《意见稿》全文29965字，共47条意见，涉及佛山市住房现状、住房发展目标、主要任务和重点区域等，对佛山住房发展具有很重要的指导性意义。
以下是房导君梳理的重点内容：
01
佛山经济规模持续增大
佛山市经济总量规模大，从1980年以来一直保持广东省排名第三，仅次于广州和深圳。“十二五”时期以来，佛山市国内生产总值从2011年的6179.7亿元增长到2017年的9398.52亿元，年均增长率为7.24%；近年增速虽有所放缓，但仍保持较快增长，表现出较强韧性，城市综合经济竞争力位居全国前列[. 据中国社科院发布的2018年《中国城市竞争力报告》显示，佛山城市综合竞争力位居全国第11位，排名靠前。
此外，城镇居民人均可支配收入从“十一五”末期的27245元增加到2017年的46849元，平均增长率达8.05%。相对健康的经济条件为住房建设提供了坚实的基础.
人口方面，“十二五”时期以来，佛山市常住人口和户籍人口数量增长显著，其中常住人口由2011年的660万增长到2017年的765.67万，户籍人口则是由原来的375万增加到419.59万。然而，常住人口分布不均匀，禅城、南海和顺德三区的人口密度远高于三水、高明两区。同时，人口老龄化趋势加速，2015年末 65岁以上人口占常住人口比例已接近联合国老龄化社会标准，且这一比例上升较快，适老化住宅需求增加。
02
宜居宜业的城市格局逐步形成
佛山实施“城产人”融合发展战略，通过多种措施，共同发力，向着中心突出、组团清晰、功能完善、生态优美、岭南特色突出的宜居宜业宜创新的现代化大城市迈进。
（一）以“1+2+5+X”组团式布局推进城市发展，形成强中心、多组团、扁平化的城市格局。佛山市将禅城、南海、顺德打造成为广佛都市圈核心区，中心组团辐射力、影响力、凝聚力持续增强；德胜新城、狮山新城、西江新城、三水新城、北滘新城等区域组团建设不断提速；各个岭南魅力小镇串珠成线，各具特色。
（二）高水平规划建设区域创新平台，为后续发展创造了条件。大力推进珠三角国家自主创新示范区建设，高起点规划、高标准建设佛山三龙湾高端创新集聚区，加快佛山军民融合创新示范区、南三产业合作区等平台规划建设，为我市后续发展和产业转型升级创造了良好条件。
（三）实施城市升级行动与城市治理行动取得良好成效，城市面貌大为改观。该市持续实施城市升级三年行动计划（2012-2014年）、城市升级两年延伸行动计划（2015-2016年）和城市治理三年行动计划（2017-2019年），不断完善城市基础设施，加强绿化和景观建设，促进城乡环境治理，市容市貌得到明显改观。
（四）积极探索“三旧”改造与城市更新新思路，成效显著。佛山市作为广东省最早探索“三旧”（即旧城镇、旧厂房、旧村居）改造的城市之一，2009年即成为全省“三旧”改造试点示范市。多年来，市、区层面出台大量政策法规，有力地推进了“三旧”改造和城市更新工作。截至2017年底，累计竣工“三旧”改造项目761个，占地面积4.06万亩。代表性项目是将文物古迹密集、传统风貌保存完整的历史文化街区——祖庙东华里片区成功改造为岭南天地商业街区，实现了中与外、古与今的巧妙结合，成为知名旅游文化胜地。
（五）交通基础设施不断完善，现代化立体交通体系逐步形成。近年来，我市加大对航空、轨道、公路、河运、公共交通等交通基础设施的建设力度，成绩斐然。广佛地铁2010年通车，成为全国第一条跨市城际轨道，目前正积极推动广佛轨道交通“一张网”，构筑互通互联、换乘便捷的轨道交通网络；基本建成“两环四纵五横”高速公路网；南（贵）广高铁建成通车；珠三角新干线机场启动前期工作；“一环”西拓工程全面开工；中心城区“五纵六横”公交骨干线网正在建成。良好便捷的交通设施为佛山市不断深化与周边城市的区域合作提供了保障，使得广佛同城化、广佛肇经济圈、泛珠三角合作更趋紧密。
03
佛山住房发展面临的机遇与挑战
机遇
佛山市新建住房量总体呈增长态势，城镇居民住房面积稳步增加。2012-2017年，该市完成房地产开发投资额5838亿元，年均增长率为14.7%；截至2017年底，一手商品住宅交易面积达7068.41万平方米，交易宗数64.19万宗。2017年底，城市居民人均居住面积为43.8平方米，达到住建部小康社会人均居住面积标准。
佛山市住房发展具备一定的优势与条件，也面临着机遇，包括：
第一，经济保持较加快速度进行发展，韧性足，就业人口持续流入，为住宅产业高质量发展提供有力支撑。在总体经济下行的情况下，近年来我市经济发展表现出很强的韧性和底蕴，第二产业持续发力，第三产业稳步增长，产业转型升级成效显著。佛山市常住人口持续净流入，新市民数量日益增多，这些均为住房建设提供了强有力的物质支撑和相对充裕的市场需求。
第二，广佛同城深入推进、互联互通的城际交通网络不断完善、佛山一环创新圈战略规划的提出、三龙湾高端创新聚集区规划的实施等，营造了良好的产业高质量发展前景和优质的居住环境，有利于吸引更多的人到我市投资兴业、购房安居。
第三，政策环境持续优化，为建立房地产业持续健康发展的长效机制营造了良好的氛围。随着国家“稳地价、稳房价、稳预期”工作目标的提出，“因城施策、分类指导”原则的贯彻，政策环境持续优化，在保持政策延续性的前提下，可对部分时效性较强的政策适时作出调整，为我市房地产长效机制的建立赢得更多政策操作空间。
第四，经过多年稳健发展，开发企业实力不断增强，为后续发展打下坚实基础。近年来，我市住房市场供需两旺，本地开发企业不断壮大，外地知名开发企业纷纷进入，总体开发水平逐步的提升，产品形态日趋多样，形成了普通商品住房、高端别墅洋房、养老地产、结合文旅项目开发建设的旅游度假住房、用于出租的公寓房等多种产品类别，能满足群众多样化居住需求。坚实的产业基础也为后续发展提供了动能。
第五，随着城市更新、“三旧”改造工作深入推进，纳入改造计划的存量更新资源规模大，有望缓解住房用地供应不足的问题。
挑战
第一，内外部因素急剧变化，房地产市场监管和调节难度大。佛山毗邻广州，住宅市场受到穗、深等热点城市的外溢需求影响大，同时，作为我国重要的制造业基地和产业重镇，本地的购买力又深受外部经济环境的影响。由于近年来内外部环境发生急剧变化，市场预期出现逆转，如何更新监管手段、适时调整政策，防止房价暴涨暴跌、维持市场稳定、保护各参与主体权益、防范和化解社会稳定风险是摆在行业主管部门面前的难题，市场监管和调节难度加大。
第二，城市更新阻力较大，亟待政策上的突破。尽管通过城市更新可以释放大量低效用地，但经过多年的改造实践，易于改造的项目多已完成，而待改造项目多存在一定阻力，实施难度大，增加了土地供应的不确定性，需要在政策上作出更大突破。
第三，新区建设存在短板，公建配套相对滞后。近年来，我市大力发展新城新区，在这些区域建设了大量商品住房和经营性用房，但相应的公交路网、轨道交通、医疗教育等城市基础设施和公共服务设施建设相对滞后，直接导致了部分住宅小区住户入住率偏低、商业气息不浓、商用物业销售或招商不理想等现象。
第四，租赁住房发展面临由重量向重质的转变。我市作为租赁住房试点城市，在增加租赁住房供应方面做了很多探索，也取得很大成效。然而，由于目前租赁住房某些特定的程度上存在富余，与数量的增加相对应的是租赁市场管理水平质的提升显得更为重要。如何进一步理顺管理体系、规范租赁行为、更好地保障承租人权益、实现租购同权、保持租金水平稳定、提高租赁住房整体居住品质、加强对长租公寓等新型租赁产品的监管，防范租金贷等金融风险发生将是未来工作的重点。
第五，房地产行业洗牌加速，为市场平稳健康发展增添了不确定因素。近年来，房地产行业竞争加剧，两极分化特征显著。大型房企得益于自身雄厚的资本实力，在保障自身业绩增长的同时，战略并购或入股优质项目；而更多的中小房企则因经营压力上升，被迫出让企业项目或变卖股权。在此过程中，部分中小企业也许会出现资金周转不顺、资产处置遇阻、项目建设延期等风险，给房地产市场的平稳健康发展增添了不确定因素。
第六，住房保障工作仍有较大提升空间，新市民的住房保障比例有待进一步提升，如：市级层面统筹力度仍需加强，区级层面建设和筹集保障房的积极性有待提高；部分项目规划选址和建设上缺乏统筹；保障产品较单一，未能满足各类人群差异化保障需求；保障群体收入核对、保障性住房分配及入住后的监管等基础性工作有待完善。
04
规划目标及年度计划
规划期内，新增各类住房7185万平方米，72.3万套（户）（含租赁补贴发放）。其中：市场化住房7062.05万平方米，69.10万套（租赁住房647.34万平方米，10.79万套；商品住房6414.71万平方米，58.31万套）；保障性安居工程122.95万平方米，3.2万套（户）。
在用地供应方面，规划期内，供应各类住房用地2763.46公顷，其中市场化住房用地2716.17公顷，包括市场化租赁住房用地248.98公顷，商品住房用地2467.19公顷；保障性安居工程用地47.29公顷，包括公共租赁住房用地4.23公顷，人才住房用地27.59公顷，共有产权住房用地12.72公顷，棚户区改造安置房用地2.74公顷[. 棚户区改造安置房用地量是根据省住建厅下达的任务量测算得出，该量随着省厅下达任务量的变化而动态调整，以下同。]。
为满足各类住房建设需要，规划期内可积极探索利用集体建设用地建设市场化租赁住房和公共租赁住房。
同时，大力推进住宅产业化，探索智能建筑，提高装配式住宅和全装修住宅比例，促使住宅业与经济社会持续健康发展及资源环境条件基本协调，争取到2020年实现新建装配式建筑面积占新建建筑面积的20%以上，成功创建“广东省装配式建筑示范城市”。
年度计划：
2019年住房建设计划：
2019年，佛山市建设各类住房总建筑面积1286.11万平方米，其中建设商品住房和租赁住房共计1283.41万平方米；筹集保障性住房2.7万平方米。使用住房用地494.66公顷，其中商品住房用地459.85公顷。
2019年，佛山市新增保障性住房共计1070套（户）。其中公共租赁住房0套，发放租赁补贴770户，人才住房0套，共有产权住房300套，棚户区改造0套。
2020年住房建设计划：
2020年，佛山市建设各类住房总建筑面积1365.71万平方米，其中建设商品住房和租赁住房共计1335.23万平方米；筹集保障性住房30.48万平方米。使用住房用地525.27公顷，其中商品住房用地472.28公顷。
2020年，佛山市新增保障性住房共计9447套（户）。其中公共租赁住房550套，发放租赁补贴5877户，人才住房2000套，共有产权住房1020套，棚户区改造0套。
2021年住房建设计划：
2021年，佛山市建设各类住房总建筑面积1418.54万平方米，其中建设商品住房和租赁住房共计1381.40万平方米；筹集保障性住房37.14万平方米。使用住房用地545.59公顷，其中商品住房用地478.78公顷。
2021年，佛山市新增保障性住房共计16084套（户）。其中公共租赁住房610套，发放租赁补贴11754户，人才住房2600套，共有产权住房1120套，棚户区改造0套。
2022年住房建设计划
2022年，佛山市建设各类住房总建筑面积1473.81万平方米，其中建设商品住房和租赁住房共计1428.31万平方米；筹集保障性住房45.5万平方米。使用住房用地566.85公顷，其中商品住房用地489.32公顷。
2022年，佛山市新增保障性住房共计22911套（户）。其中公共租赁住房675套，发放租赁补贴17631户，人才住房3370套，共有产权住房1235套，棚户区改造0套。
05
重点发展区域与住房用地布局
住房建设用地布局须符合城市规划要求，结合城市发展战略方向和城市产业空间规划布局，做到“产城融合”，实现“职住平衡”。根据佛山市国民经济和社会持续健康发展十三五规划、城市总体规划、土地利用总体规划及其他相关规划，合理供应住房用地。
根据佛山市居住用地发展建设基础和城市空间结构规划布局，结合城镇职能结构划分标准，按照“市级主中心-市级副中心区-区级中心-重点镇（街）”四个等级，将市域居住用地分为一个市级主中心，两个市级副中心，五个区级中心，以及15个重点镇（街），具体规划如下：
市级主中心：
中心城区是市域发展主核，范围包括禅城区行政辖区、南海区桂城街道和狮山镇罗村社会管理处原罗村街道行政辖区，顺德区乐从镇行政辖区。
中心城区重点发展佛山新城、千灯湖、祖庙和禅西新城等重点地区，依托“三新一老”做强中心，成为推动全市经济社会持续健康发展的引擎。重点发展总部经济、现代商贸、金融服务、商务与科技信息、现代物流、文化创意、旅游休闲等现代服务业，打造城市高端服务功能平台，加强历史文化保护和旧城更新，提升土地利用效益和城市环境品质。
该区域主要中心城区功能定位依托老城区改造，整合原有居住用地，建设规模较大的综合居住片区，同时建设城市服务人员和户籍中低收入家庭为主的公共租赁住房、城市更新改造拆迁安置房，新入职大学生以及人才的保障性住房和人才安居住房。
2个市级副中心：
包括大良－容桂副中心和狮山副中心。大良－容桂副中心以发展现代服务业为主，重点建设顺德新城，成为市域南部的带动中心；狮山副中心以发展先进制造业为主，重点建设佛山国家高新区核心园区，打造产学研一体的高新技术产业中心，建设佛山市产业新城。
大良-容桂副中心区主要依托老城区改造，整合原有居住用地，建设多层、高层的中密度大型居住片区，同时建设满足城市服务人员和户籍中低收入家庭为主的公共租赁住房、城市更新改造拆迁安置房以及满足新入职大学生以及人才的保障性住房和人才安居住房。
狮山副中心区主要依托老城区改造并结合原有工业区搬迁与产业升级，整合原有居住用地，建设多层、高层的中密度大型居住片区，同时建设满足户籍中低收入家庭为主的公共租赁住房、城市更新改造拆迁安置房以及满足产业工人、新入职大学生以及人才的保障性住房和人才安居住房。
5个区级中心：
包括西南组团、高明组团、大沥组团、西樵组团、北滘－陈村组团，重点建设各组团中心，提升综合服务功能，带动周边镇（街）发展。
西南组团，该区域主要依托老城区改造并结合北江新城和三水新城建设，整合原有居住用地，建设多层、高层的中密度大型居住片区，同时建设满足户籍中低收入家庭为主的公共租赁住房、城市更新改造拆迁安置房以及满足新入职大学生以及人才的保障性住房和人才安居住房。
高明组团，该区域主要依托老城区改造并结合原有工业区搬迁与产业升级，整合原有居住用地，建设多层、高层的中密度大型居住片区，同时建设满足户籍中低收入家庭为主的公共租赁住房、城市更新改造拆迁安置房以及满足新入职大学生以及人才的保障性住房和人才安居住房。
大沥组团，该区域主要依托原有工业区搬迁与产业升级，整合原有居住用地，建设多层、高层的中密度大型居住片区，同时建设满足产业工人、新入职大学生以及人才的保障性住房和人才安居住房，同时探索利用集体土地建设租赁住房。
北滘-陈村组团，该区域主要依托原有工业区搬迁与产业升级，整合原有居住用地，建设多层、高层的中密度居住片区，同时结合该区域的商贸开发与产业高质量发展定位，建设满足城市服务人员的公共租赁住房以及满足产业工人、新入职大学生以及人才的保障性住房和人才安居住房。
西樵组团，主要结合与该区域自然生态资源打造低密度生态社区，同时根据该区域商贸中心开发建设满足城市服务人员和产业工人的公共租赁住房。
在上述市级主中心、副中心以及区级中心组团差异发展的基础上，为了充分的发挥广佛核心区内人才、技术、资金等创新要素快速流动的优势条件，全面对接广州创新资源，积极融入粤港澳大湾区协同创新体系，佛山市将大力发展跨行政区划的三龙湾高端创新集聚区。聚集区所覆盖的平洲、三山新城、佛山新城、奇槎板块、陈村、北滘等区域，应适度增加住房用地供应，建设规模较大的综合居住片区，增加人才公寓等人才安居住房的供应，探索集体用地建设租赁住房，营造良好的工作和生活氛围，满足产业高质量发展和人才集聚的需要。
重点镇 (街):
里水镇、乐平镇、芦苞镇、大塘镇、南山镇、白坭镇、丹灶镇、杨和镇、明城镇、更合镇、九江镇、龙江镇、勒流街道、杏坛镇、均安镇15个镇（街），是城乡统筹的重要载体，通过整合城乡资源，辐射带动周边村庄共同发展。
其中：
定位于工业旅游型的里水镇 、乐平镇、丹灶镇、杨和镇、明城镇、更合镇、杏坛镇, 均安镇 、大塘镇，主要结合各镇的旅游与自然生态资源，打造宜居生态社区，同时结合各镇的产业定位建设满足新兴产业工人的公共租赁住房与人才安居住房，同时探索利用集体土地建设租赁住房。
定位于生态旅游型的芦苞镇 、南山镇，主要结合与该区域自然生态资源打造低密度生态社区，并根据需要开发养老住宅。
定位于工业型的白坭镇，主要建设多层、高层的中密度居住社区，同时结合各镇的产业定位建设满足产业工人的公共租赁住房与人才安居住房。
定位于商贸工业型的九江镇、龙江镇、勒流街道，主要建设多层、高层的中密度居住社区，结合商贸区开发建设与产业定位，建设满足城市服务人员的公共租赁住房以及满足产业工人、新入职大学生以及人才的保障性住房和人才安居住房。
06
引入TOD模式，加快城市更新
引入TOD成片开发和改造模式，稳步推进城市更新改造工作，加快城市更新立法和相关规划、实施计划的编制；优化城市更新基础数据库和存量用地整合归宗机制。妥善处理旧城保护与改造、原有居住文化保育与中心城区人口向外纾解的关系。
结合城市及城际轨道交通规划，加强与有关部门的沟通协调，重点推进地铁沿线站点周边旧村、旧厂及旧城地块的连片更新；优化住房供应布局，有序疏导人口；按“零换乘”原则规划设计和实施改造建设，科学组织出入口、换乘设施、步行系统与城市生活服务设施，提高住房的宜居性和便利性；交通站点周边土地优先收储，公开出让，收益支持轨道交通等城市基础设施建设，形成良性循环，实现城市的可持续发展。
07
优化限购、限贷政策
建立区域性住房发展协调机制
《意见稿》透露，佛山将对现有房地产调控政策做全面梳理，适时调整，消除社会稳定风险；优化限购、限贷政策，因地制宜、因城施策；建立人口流动、房价、地价、租金水平、交易面积等与土地供应、金融税收和住房保障等政策工具的联动机制，做好差异化调控政策储备和风险防范预案，既要防止由于供应不足或需求旺盛导致价格快速上涨，又要防止由于外部环境变化、预期逆转导致市场断崖式下挫，切实保障群众合理的自住和改善需求，保持地价、房价和市场预期的稳定。
此外，为满足粤港澳大湾区发展的需要，佛山将承接广深等热点城市产业和人口转移，因此，需要积极谋划和建立区域性房地产市场联动调控和协调发展机制，加快区域一体化进程，促进周边城市房地产市场平稳健康发展。与相关城市联合编制区域住房发展规划，统筹区域轨道交通、公共服务设施和居住空间布局，促进区域协同发展；建立工作机制，加强区域房地产市场信息共享与住房业务交流；加强政策制定和实施的互通互评，强化政策的协调联动。
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