作者 | 雷晨
来历 | 债市调查
3月25日，世界三大评级组织之一的标普将易居（我国）企业控股有限公司（下称“易居”）的长时刻发行人信誉评级和发行评级从“BB”下调至“BB-”，以反映杠杆率的上升。
在2019年回购近1亿美元股份后，易居最近以16亿元收买了上海的各类修建和工作场所，用于职工训练和教育。标普估量至少一半的资金将来历于债款融资。
01
斥资12.6亿买楼，5亿美元债未到期
3月22日，易居披露了近期的7宗买卖。其间，公司以6.6亿元收买上海市杨浦区一栋占地面积约21万平方米的工作楼，并以6亿元收买了上海唐朝大酒店，此外还有5宗触及房地产职业专业训练、线下教育服务、物业管理服务范畴的买卖，总计耗资约16亿元。
在完结上述的房地产收买之后，标普估计易居的杠杆率将从2018年的0.7倍升至2019年的2.2倍~2.4倍，2020年升至2.7倍~2.8倍。2019年的运营现金流复苏和非中心事务开销也将放缓。
标普以为，易居杠杆率升高的情况在未来一至两年内不大或许会出现实质性好转。这在某些特定的程度上是因为新冠肺炎疫情的迸发对易居的首要房地产署理事务和债款扩张的冲击。
小债注意到，易居仍有不小的举债空间。到2019年6月末，易居本钱负债率为43.1%，与到2018年末的12.5%比较，上升30.6个百分点。这首要是因为公司在2019年上半年发行了3亿美元债。
2019年易居共发行了5亿美元的优先收据，现在均未到期。其间3亿美元将于2021年到期，票面利率7.75%；2亿美元将于2022年到期，票面利率7.625%。估计本年偿付债券利息将开销0.385亿美元（约合人民币2.7亿元）。
到2019年6月末，易居总资产152.28亿元，总负债75.25亿元，净资产77.03亿元，资产负债率49.41%。
小债发现，易居首要以活动负债为主，占总债款比72.39%，其间短期告贷13.05亿元。与此一起，公司账面现金及现金等价物为30.35亿元，短期偿债压力不大。
02
现金流为负，管理层带头降薪
易居建立于2000年，具有全国规划最大的房地产出售渠道易居营销、掩盖最广的房地产信息数据与咨询渠道克尔瑞（CRIC）及最大的房地产互联网买卖渠道易居房友。
财报显现，2019年上半年，易居运营成绩较去年大幅提高，完成收入43.3亿元，同比增加55.8%；完成赢利6.54亿元，同比增加16.1%。
从收入结构来看，一手房署理事务和克而瑞服务收入占比分别为59.5%和10.2%。尽管一手房署理依然是易居的首要收入来历，但小债发现，增速最快的却是2016年刚才起步的房地产生意网络服务事务即“房友”板块，营收为13.1亿元，占总收入比重也从2017年上半年的1.9%跃升至30.3%。
在亮眼成绩的背面，易居的现金流情况却不容忽视。
自2017年开端，公司运营性现金流量净额继续为净流出状况。2017年-2018年及2019年上半年，公司运营性现金流量净额分别为-2.75亿元、-22.43亿元和-2.45亿元，算计净流出27.63亿元。
此外，受疫情影响，房地产职业面临着活动性压力。作为房地产下流服务商，“最牛乙方”易居也没能逃过。
据《界面新闻》报导，2月25日，易居集团CEO丁祖昱在一场电话直播会议上表明：“整个房地产职业受疫情影响严峻，三周左右时刻根本颗粒无收，成交趋近于零，在房地产职业历史上是第一次。”
在易居2月份发布的《致整体易家人的一封倡议书》中，公司表明：“当每个月营收为零，但一起却要付出几个亿的人职薪酬本钱时……企业的挑选很困难!……一切管理层在疫情期间，自愿带头调整薪资。”
03
碧桂园、恒大入股，实控人原为中介
在现金流吃紧的一起，易居不得不通过外部融资满意运营需求。2016年，易居将易居营销与克尔瑞兼并建立“易居企业集团”，并招引碧桂园、恒大、万科为首的26家百强房企战略入股。
2018年7月6日，易居确认四大柱石出资者，分别为阿里巴巴、华裔城、恒基集团、新加坡城市开展集团四家企业。2018年7月20日，易居企业集团(2048.HK)在港交所成功上市，融资44.34亿港元。
从易居的奢华股东阵型中，就能看到其实控人周忻在出资圈里的人脉。到现在，易居履行董事周忻持有易居20.93%股权，为单一最大股东和控股股东。
图片来自：易居官微
周忻结业于上海工业大学（现上海大学）机械工程专业，结业后挑选去卖房子。1992年，周忻在上海好莱坞房地产公司任职出售总监。两年后，他建立了上海万欣房地产出资参谋有限公司。
1997年，周忻出任国企上房置换总经理。2000年，周忻创立了易居前身——上海住所消费服务有限公司，推出购房中心形式“易居会”，为顾客供给一站式住所消费服务。2001年，凭主推的项目青年汇锋芒毕露。
2003年，周忻将营销署理事务面向全国。次年，周忻引进红杉本钱沈南鹏的天使出资，敞开全国性的战略拓宽。后来，在沈南鹏的牵线下，还引进了包括瑞士信贷集团崇德基金在内的4家私募。
2008年易居与新浪协作建立了新浪乐居。2009年，将旗下克而瑞信息数据事务与新浪乐居兼并，建立了我国房产信息集团，仅用148天时刻便在美国纳斯达克成功上市。后来，易居私有化退市转战港股，友谊的小舟上坐满了开发商及顶尖互联网企业。
在易居敏捷开展壮大的一起，其实控人周忻也以35亿元身家位列《2019年胡润百富榜》第1166位。
以一手房署理发家的易居一直将自己定位为“服务生”，周忻常常戏谑：“开发商是咱们的衣食父母，都是爷，咱们要清楚自己的定位，咱们是孙子公司”，末端不忘补一句“但要笔挺腰杆做服务”。
现在，这位“服务生”继降薪后，又因收买导致杠杆率上升，被标普下调评级。2019年发行的5亿美元债，是否让驾御着“一手房署理、房地产数据与咨询以及房地产生意服务”三驾马车的易居具有满足的资金储藏？欢迎在下方留言。
