前几天，我写了一篇《金融风暴下，香港楼市危机是怎样发作的？》。
1997年，香港房地产泡沫幻灭，直到2003年，房价蒸发了七成。
泡沫破碎，中产梦醒。那些怀着「楼市永不跌」的张狂主意出场豪赌的中产们，终究输了全部身家沦为负财物。
有许多朋友问我，香港楼市的惨状，会不会发作在现在的中国大陆呢？
事实上，相似的状况早就发作在许多三四线城市。
不论有没有黑天鹅，三四线楼市的泡沫早就碎了。而那些贪图廉价，持仓三四线楼市的出资客，早已输得一地鸡毛。
市区的竞赛
三四线楼市的故事，咱们从大湾区的肇庆说起。
肇庆市区在端州，端州的中心莫属星湖，星湖景象美如画，肇庆土著们多以临湖而居为贵。
肇庆市区街景
可是，也正是这样一个资源会集的市区，迎来了它的史诗级为难。
1. 卖不出的贱价房
3月22日，端州华润项目开盘，均价7500元/m ，还有多重打折优惠。
据当地房媒说，这个价格真实令出售大吐血——这毕竟是华润首进肇庆项目，其时土拍楼面价就达4777元/m ，本来吹风会卖8500-9000元/m ，现在开盘就降成「7」字头，碰上疫情只能出此下策。
7500元/m 的价格有多「笋」呢？
上一年8月，【楼面】团队从前调研过这片区域。依据咱们的调查，7000+元/m 的价格，并不是一个具有竞赛力的贱价。
间隔华润项目2公里不到的恒大项目，从2017年就现已推出「7」字头特价房。可是，两年多过去了，许多特价房仍然静静地躺在库存中。
恒大项意图二手房价格走势（数据来历：房全国）
在二手房市场上，这个楼盘更是贬价不断。
所以你能够正常的看到，即便没有黑天鹅，肇庆也难逃跌跌不休的命运。
2. 巨细开发商乱象丛生
开发商以价换量，为什么仍是换不成？
在恒大周边围绕着一圈本地小开发商的楼盘，它们无不挂着大横幅，高调声称自己只卖3000-4000元/m 。
当地人没有品牌情节，只需看着价格廉价，地段合意，就买了小开发商。
在这样的小地方，客户集体自身就少，谁抢到这波客户，谁便是赢家。
小开发商贱价入市，大开发商也只能减少相关本钱。
如果在肇庆各大楼盘转一遭，你会发现真实做质量的开发商少之又少，许多大开发商并没有展示他们惯有的水准。
比方，像下图这样的园林景象，竟然会出自某大开发商之手。
肇庆某大开发商楼盘的园景
这不单单是一个个例，肇庆充满着很多这样的产品。有许多大开发商会在直接收买小开发商的楼盘，并在此基础上嫁接上自己的东西。
3. 土拍热潮褪去
房子卖不上价、巨细开发商不管质量打价格战，终究导致这儿的土地爆冷。
3月12日，端州一宗商住地以底价3.8亿卖出，成交楼面价约3607元/平，竞得者不是开发商，而是肇庆国资委。
据闻，这块地已是第三次挂牌，期间还降价6430万。
不过，这个无人问津的片区，从前走过它的光辉史：
2018年，中梁地产以楼面价约6443元/m 竞得端州地块，成为当年地王。
2019年，阳光城以折合楼面地价约7474元/m 竞得端州地块，改写肇庆地王新高。
端州这个片区，从地王价到越卖越贱，乃至无人问津，只阅历了短短的数年。
新区的落寞
市区惨白，新区就更是落寞。
本来肇庆新区打了一肚子的如意算盘：市政府即将搬来这儿，未来还有新地标西江明珠。
除此之外，置业参谋会告知你，这个区域未来会有幼儿园，小学带学位，还会建公园，高新技术园（其实是工业区）也在不断完善。
肇庆新区某楼盘的沙盘
这个饼的确不小——这儿会是未来的肇庆新中心。
上一年咱们在做调查的时分，保利某项目正在打折，最低能够打折打到7200元/m 。
那时的价格算起来的话，买一个140m 的特价房会和100m 的小三房价格适当，真实是实惠，其时咱们还有搭档动了心。
最近，当我再去翻这个楼盘的信息时，发现全体的均价现已变成了7300元/m 。（不过，真实状况是不是这样，只要现场调查过才知道）
新盘都会打折降价，二手房又情何以堪？
保利这个盘有一套二手房5000+元/m ，总价60万就能喜提四房两厅。可是从上一年12月至今，房源仍在。（我向中介确认了一下，真的不是他们忘记下架）
新区的落寞，肇庆并不是个案。
在江门，滨江新城的碧桂园地王项目屡次降价。
当年，碧桂园以9298元/m 的楼面价斩获滨江新城地块，创下了江门地价新高。
不过，高价拿下的地，并没有卖出一个好价钱。依据房全国信息，2018年新房价格尚在15000元/m ，而现在同一户型标价仅13000元/m 。
二手房市场更是惨白。疫情暴虐的二三月份里，十几个业主挂牌了这个明星楼盘的二手房，均价只要一万出面，这现已亏掉了本来房价的三分之一。
而在中山，翠亨新区的万科项目却是另一种落寞。
2018年正值中山房地产盛夏，比邻深中通道的翠亨新区地块通过200多轮的竞拍，被万科以总价14亿元+111840平米人才房，折合楼面价超1.3万元/㎡竞得，创下了中山新高。
修建中的万科地王项目
一年之后，2019年11月，万科楼盘入市，价格27000元/m 起，均价达30000元/m 。
事实上，2019年的中山楼市行情欠安。
年中，多家房企借打折之势降房价；到了年末，成绩压力倒逼之下，市中心东区某盘乃至降价近万元。
地王的为难，莫过于「买不到卖不掉」。
一个月之后，2019年12月16日，翠亨新区马鞍岛又迎来三宗宅地拍卖，不过再没有像上一年那样激起壮烈波涛。
2019年12月翠亨新区拍卖的三宗宅地
0097地块：常元竞得，成交总价155840.76万元，成交楼面地价9000元/平米。
0098地块：常元竞得，成交总价251649.7416万元，成交楼面地价9090元/平米，溢价率1%。
0117地块：保利竞得，成交总价228220.902万元，成交楼面地价9100元/平米。
一轮竞拍即完毕，简直底价成交……
在大湾区四处囤地的央企保利拿地无可厚非，相比之下，专心时尚女装工业哥弟的常元集团竟然能以挨近底价的价位淘到两块地王对面的地块，着实让人惊奇。
很明显，中山翠亨新区，也爆冷了！
三四线价格本相
肇庆、江门、中山，这些都是有粤港澳大湾区概念作依托的三四线城市，而那些人口净流出的中西部三四五六线城市，也更是如此。
在这些城市买房，你通常会遇到下面的状况：
榜首，巨细开发商乱象。
这也便是我上文所说到的巨细开发商们，为了抢夺稀有的客户集体，而打出价格战，为此痛失的会是这个城市商品房的质量。
第二，促销降价去库存。
促销降价，会是三四线城市现在的手法。这些变相降价的房子，或许存在某些问题，像朝向、户型、层高等等会有瑕疵。
但从促销的实质来看，就为了去库存。比方，像肇庆这个楼盘，就优先给较难售出的140平打折，算起来的话，大面积和小面积相差不多。
肇庆某楼盘的特价房
第三，为了让你买……
置业参谋为了让你买房，常常会营建出自己事务繁忙，才售出了一套房，以此制作供需严重。但，这是最常见的老套路。
在一些三四线城市，尤其是到年尾开发商有融资困难的时分，还会提出「首付贷」这么一个概念。看起来，如同底子无需有什么积储，就能买到一套房。
可是，三四线的房子真有廉价可捡吗？
三四年前，「去库存」「棚改」等方针，带火了三四线楼市的一轮「补涨」。
但现在，「去库存」不再是方针魔咒，棚改也被大幅减少，三四线楼市的需求早已坍塌，失去了上涨动能。
事实上，那些在三四年前奔着廉价房价，普涨心态，持仓了三四线楼市，早已输得一地鸡毛。
从长远来看，没有老练的工业和继续的人口净流入作为基础，仅靠棚改等方针撑起的火爆房市不免有海市蜃楼之感。
本相是：三四线楼市泡沫早就破了，也早该破了。
