您当前的位置:中国房产门户网要闻正文

一个北京验房师的十年验过的豪宅涨到了五千万曾被人拿钢管堵在屋里

放大字体  缩小字体 2020-01-22 07:33:29 作者:责任编辑NO。郑子龙0371

【反侵权公告】本文由北京青年报与腾讯新闻联合出品,未经授权,不得转载。

采写/胡琪琛

编辑/刘汨

验房师通常是多人一起工作

2019年底,验房师这样一个职业以一种“容易挨揍”的形象,出现在人们的视野。武汉新城璟棠小区内,一名验房师被三名黑衣男子群殴,血流不止。据新闻媒体报道,这是武汉一个月内第四个被打的验房师。

验房师的职责是为客户检验房屋质量,暴力事件发生时,这样一个职业似乎天生站在了地产商的对立面。

张磊觉得这样的看法有些片面,尽管他自己也曾被人拿着钢管堵在过屋里。在北京当了十多年验房师,张磊的客户里有买下千万豪宅的富商明星,也有为一套毛坯房努力攒下首付的工薪族。

张磊擅长找出房子大大小小的问题,可能是墙壁上一条不起眼的裂缝,也可能是会酿成大祸的电路隐患。他不希望别人只把验房师当成一个“挑刺儿”的,因为无论是谁,都希望买到一间安全舒适的房子。

武汉被打验房师现场图片

成为验房师

我能干上这行,想起来有些天注定的感觉。

那是06年,我还在北京一所院校读建筑工程专业。一堂课结束,班主任拿着一份报纸进来,上面有篇报道,介绍了验房师这个新兴职业,专门负责查验房屋质量。我一下来了兴趣,觉得这职业真牛。

按我们的专业,大部分同学毕业都会去实施工程单位,或是当工程监理。2007年,班里只有我一个人报名参加了验房师的培训。

培训有理论课和实践课。理论课三天,讲整个行业的发展、验房师的定义、操作流程以及职业操守等等。最后的考试,死记硬背也就过了。真正的学习是在实践之中,只有进入了那些大大小小的楼盘,才会看到各种意想不到的门道。

我的第一堂实践课是在北京东四环的一个大型写字楼里,一套200平米的精装办公室,那也是我第一次看见精装房。这间办公室之前已验过一次,这次是来复验开发商的整改情况。我跟在三位验房师后面,主要是打打下手,用仪器测测房屋垂直度、平整度。

2006年之后,随着房地产市场的火热,中国的验房行业也在飞速发展。我入职不到一年,就验了400多套房。

那时候年轻,天天都在外面跑,北京当时地铁线路不多,我每天早早出门,提着大工具箱,倒三四趟公交车赶到某个小区。

工作流程大体一样,穿好鞋套进门,给业主讲解服务流程与所需时间,接着依次对室内门窗、水电、暖通、装修等事项的观感与使用功能进行仔细的检测,最后测量房屋的净使用面积。

但房屋的建筑面积需要计算公摊部分和墙体厚度,这个我们就没有很好的方法测。我们也验不了空气质量,地暖打压,更不能对房屋的结构性问题做破坏性检测。

一次验房至少两三个小时,中间不能休息,更像个体力活儿。我曾经和四位同事一起验过一栋均价10万/平方米、面积400平方米的复式豪宅。从上午10点半到下午3点,验了整整4个半小时。

与别的验房师不同,我每验一套房子都会写验房日志,记录遇到的房屋问题和沟通技巧。我验过各种精装修、毛坯房、别墅和写字楼,查出来最多的是墙砖空鼓、墙面裂缝和洗菜盆漏水之类的问题。你随便说个北京的楼盘,我就能说出它大概的位置、价格和质量。

我印象最深的一套房,是2010年左右,在北京西三环验的一套400平米豪宅。站在那套房子的窗前,满眼都是玉渊潭公园和中央电视塔的漂亮景色。

当时,是那位业主的顾问坚持让他买下那套房的。顾问是个老头,说这栋房的风水、环境各方面都好,还建议“找专业验房师验一下房”。现在这个房的价格从2000万翻倍涨到了5000万左右。我一直很感叹那个老头的精明与眼光。

验房师的工具

为明星验房

验房师打交道最多的就是业主,地域、性别和职业不同,每个人对待房子的方式态度也不一样。

比如,南方人比北方人心细。我们验房后出具的报告上通常有上百条问题,南方人会揪着每个问题问我们“这个怎么回事”,直到把所有疑惑全弄清楚了才罢休;北方人一看报告上密密麻麻都是字,没什么耐心细读,“赶紧整改吧”,他会把验房报告直接给开发商,豪爽地说:“我看那玩意干啥,我也不懂。”

女士也会比男士更加心细。像我们验房,每发现一个问题就会贴上一个红色纸条做标示。我遇到过一个女业主,验房时一直跟在我身后,我贴一个条子,她就拍一张照;我贴了几百个条,她也拍了几百张照片。

香港人和台湾人能达到半个验房师的水平,他们对房屋质量和生活水平是真心讲究。我们判断地面有没有空谷,一般是用棍子敲地面听声音,墙面实、声音闷,墙面空、声音脆。我有次遇到一个台湾业主也会这招儿,而且每块砖他都敲,发现问题也做标记,最后跟我说:“来,你验了哪些问题,我们汇总一下!”

煤老板也是很讲究的一群人,他们讲究是因为有钱。有钱就有更多的生活经验,他们大部分人已经住过豪宅别墅,对于房子哪些地方存在问题非常敏感,在验房过程中也会对这些地方格外注意。

越有钱的人,维权意识越强。我遇到过一个旗下有好几家公司的大老板,带着自家公司的律师去三环内的某个小区收房。那位律师随身携带所有的房屋合同,一项一项地对照合约看现场。

我们公司还有人验过明星的房子,名字不能说,因为都签了保密协议。现场见不到本人,都是经纪人或者助理去。有一次,我们拿到一个项目的业主名单一看,上面的名字全认识,还有一两个那种最顶级的女明星,那套房子每平米20万,在北京某个CBD。

张磊正在验房中

国标

验房师最重要的武器就是“标准”,就像律师要背会所有的法律条文,我们要背各种建筑类规范标准。

标准一般分为国家标准、地方标准、企业标准。一些行标、企标会比国家标准更严格。比如,国家标准允许毛坯房墙面的垂直度误差4毫米,而一些大的企业会要求房墙面垂直的误差仅限于3毫米。

我们最常用的标准为两个国家标准《建筑装饰装修工程质量验收规》(GB 50210-2018)以及《住宅设计规范》(GB50096-2011)。这两个标准对抹灰、外墙防水、门窗、幕墙等工程都有规范。

这里面的字眼儿、数字可能对一般人来说很难懂,却和房子的入住体验直接相关。

按照国家标准,窗户起码有三道密封,但验房时总会发现少了一道密封,所以有时候我们坐在家里、开着暖气,还是觉得屋里凉飕飕的。

再比如,窗户和墙体之间需要打一圈耐候胶进行填充。我们验房时,常有耐候胶被漏打的情况。最后业主坐在家里,看窗户漏着水,却不知道为什么。

还有些隐患直接和安全相关。一般家里卫生间会有个叫“等电位”的装置,一头把电线固定在金属出水口上,另一头连接盒子里的接线端子,这样业主在洗澡用水时,如果遇到电流通过出水口的情况,电线就会第一时间将电流引到别处,避免触电事故的发生。

我们验房总是发现,“等电位”虽然有,但接线端子的线却没有连接。你常会读到一些业主在洗澡时被电死、或者打雷时在洗手间被电死的新闻,原因就在这里。

有次验房,我查验地暖分水器,碰到了分水管,突然感觉手麻麻的,像是被电了一下。

我立马取出感应电笔在周围测试,果然,地暖周边有大量的强电磁场。我推测,固定螺丝打在了墙内预埋的电线上,从而造成了漏电。最后,物业和施工方尴尬地承认了这样的一个问题,当场进行了整改。

我们去验房,遇到最多的情况就是一家人特地选个周末,打扮得漂漂亮亮,开开心心去收房,结果一看到房子,心情骤降,“这房子就这样啊?”

这种心理落差,主要还是因为实物与买房看的样板间差距太大了。一个样板房造价如果是每平米五千块,实际房屋可能每平米只有两千块。

很多样板间的墙体,做得很漂亮,但你根本不会发现,在墙角下有一行小小的字,“可能与实际不符”。精装修配套的家具也有猫腻,房屋合同上会明确电器的使用标准为“高端抽烟机方太或同等次品牌”,但就是这个“或”,有太多的不确定性,开发商给自己留了很多余地。

属于我们查验范围内的质量上的问题,无论大小,我们都会一条不落地全部告知业主。不在我们业务范围内的问题,我们会尽力给业主以建议。比如有时候会提醒他们买什么家具会更合适,洗衣机位置的大小和型号。

我们去验房的时候,总能看见各种业主维权的情景,激烈的时候,几十号业主拉着横幅举着牌子站在马路边,开发商直接把小区的入口封死了,找了很多戴着头盔的保安守在那,双方就这么对峙着。

我还帮一位业主上庭做过证。那业主通过中介,买了套一千万的二手房,刚付了五十多万的首付和定金。他从另一个中介那得知,房主卖房是因为在装修过程中,发现房子存在很多质量上的问题。我们验房后也证实,房屋顶面已经龟裂,阳台还有电插座在渗水,质量确实不好。

后期他和房东、中介打官司,我上庭帮他作证,在法官的调解下,最终双方庭外和解。

钢管的威胁

我在验房的时候,也遭遇过被威胁的情况。但威胁我们的不是开发商,而是实施工程单位的人。

其实有些开发商是很欢迎验房师的。早点发现房屋问题、早点解决,对他们也有好处。而且问题整改是实施工程单位花钱,开发商不用花钱。

对于质量把控较差的实施工程单位来说,验房师提的问题越多,他要花在整改上的钱就越多。验房师跟他们的利益直接相关,自然会被威胁。

2008年,我和四个同事一起去一个小区验房。一进房间,看见客厅站着两个小年轻,我们起初没在意,照常打开工具箱准备验房。还是团队里的一个老师傅先发现了不对劲儿,说他们怎么手上拿着钢管啊,咱们好像摊上事儿了!

老师傅之前当过兵,临危不惧地把手表取下来,袖子一挽,准备硬干一场。那小年轻一看这架势,再数了数我们有五个人,有些怂了,赶紧打了个电话叫人。很快,又有四五个人进了房。

这一行人想带着我们去地下室,我当时心里已经做好了挨顿打的准备。还好到了一楼,我们趁机反抗,跑了出来,但工具箱都被他们抢走了,报警后才找了回来。

这都是十多年前的事情了。那时候房地产圈鱼龙混杂,有些企业“黑白通吃”。而且正是北京的交房高峰期,工期很紧,质量也难保证。你跟实施工程单位查问题,他就会觉得是在找事。

最近几年,这种事已经很少发生了。在验房过程中,可能刚看我们进去,好几个人、提着几个大箱子,觉得来势汹汹的,开发商没什么好脸色。但经过沟通,开发商就会意识到,验房师有一定的概率会成为他们和业主之间的桥梁。

比如业主看见房子失望了,脸色一沉,眼看就要大吵一架。我们就会出面做些疏导,“要不我们先验房?最后再看看到底有哪些问题?”

或者有时房屋墙壁出现裂缝,业主都会觉得这是很大的问题,立刻与开发商起争执。但如果裂痕只在表层,不是结构性的,其实问题并不是很大。开发商这么解释,业主可能不信,通过我们讲出来,可信度就比较高。

更重要的是,我们不光会将房屋质量上的问题百分百告知业主,同时,也会提供整改建议。我们会讲解清楚哪些问题是一定要改的,哪些问题建议修改,哪些问题其实没有太大影响。

这时候,开发商也会明白,验房师的工作不只是“挑刺”。

验房师通常会在现场进行标记

红包

从2010年开始,陆续有开发商主动找我们公司验房。

最开始是因为客户投诉太多,有个开发商在北京中心地段的项目,前四期都有维权现象,甚至闹到了有业主去静坐的地步。于是,第五期开发商找我们提前验房。

最早,我们只抽验几个样板间,开发商觉得效果好,就把整个楼盘都给我们检。后来,

发现有些验出来的“死病”已经无法整改,开发商干脆让我们在房屋的主体结构刚建完就介入。

这样看来,我们像了干了一些房屋监理的活儿,他们也是以第三方的身份,负责房屋建设期间的监督和把控。但就我的观察,有些监理的工作并不称职,实施工程单位的每笔付款都要经过监理签字,两方绑在一起,“收红包”的情况也就出现了。

我们作为验房师,也有遇到实施工程单位塞红包的情况,但有几种方法可以规避。

比如,我们允许地产商“钓鱼执法”。可以自己找工程人员用红包试我们的验房师,试出一次有人收红包,我们会进行赔偿,后期的合作也没有了。另外,我们也会把“钓鱼执法”的事告诉员工,一经发现,立即开除。

曾经有个实施工程单位的人找我们领导,一到办公室,直接把2万块钱、几条中华烟摆在桌上,让少挑点问题。领导说:“你要再这样,我会查得更细致!” 还有一次,我们有位验房师到了项目现场,刚拿出记录本写问题,实施工程单位的负责人就往那个本子里塞钱。验房师推回去,对方又塞过来,验房师生气了,直接给开发商的工程部打了电话。

有些实施工程单位把塞红包当成常态,特别不理解地问我们,这么严格的查质量上的问题,不主要是因为我们没给你上礼吗?听到这种问题,我总会觉得哭笑不得。

有人可能会质疑,我们同时给开发商和业主验房,能做到一碗水端平么?

这事其实并不矛盾。帮开发商验房时,他们要的是最大化找问题。比如说一间房有100条问题,我们肯定要全部都验出来。这100条问题不用暴露出去,开发商内部知道后就会立刻进行整改。

开发商整改率基本上能达到80%。严格来说,你要是尊重我们验房师,我提出100条问题,你应该都整改完,不过实际还是会存在有些问题没法整改的情况。比如厕所的门做小了,以至于业主只能买小尺寸的洗衣机。这时候,开发商就会提前准备好和业主解释沟通,遗留问题不会特别严重。

前几天我们刚验了一套房,那个房子我们之前帮开发商验过,再去帮业主验时,我们还是有什么就说什么,照样验出了很多问题。

后来开发商高层跟我们说,“你们做第三方也太客观了吧,原先你们都查过,现在业主请你们验,你们还全提出来了?”

我说,我们就是这样,你可以对比我们给业主的验房报告和之前给你的报告,如果里面有一个问题是我们之前没提出来的,可以罚我们。

认可

对我们这个行业来讲,目前最大的问题,还是需要更多制度上的认可。

从2014至2016,国务院根据需要,取消了多项职业资格许可和认定事项。验房师因全国从业在册人数不足,相应的证书也被取消。

由此,我们的验房报告没有法律依据,涉及法律纠纷的时候,只能作为参考。

我在为业主出庭时,法官问我,是不是在几时为某某在某处验过房子,验出了哪些哪些问题,我统统如实回答,结果对方律师就一句话,验房师的验房报告不具有法律效应。

但我仍旧相信这一行会慢慢的好。因为在未来十年,房地产的关键词就是“质量”。

北京市有大量的小区已确定进入衰退期,原先因质量上的问题埋下来的隐雷,早晚要在某个时间段爆发。墙砖脱落、产生裂缝、外墙外立面脱落,各种问题会不断出现。今年我已经看到好几条外立面脱落砸车的新闻了,在未来,这种事会慢慢的多。

另外,随着房地产市场供需关系的改变,开发商卖房没那么强势了。以前,还没开盘就日光,现在是房子卖不出去,业主在挑开发商。挑的是什么?就是质量。

而且,未来房子会由期房转为现房。到时候,也不需要样板间,业主直接进现房考察,什么样的问题都遮掩不住。

前几天我刚听说,山东一所院校开设了房地产检测专业,学的就是验房。在未来,这个行业肯定会有更大的空间和作用。

“如果发现本网站发布的资讯影响到您的版权,可以联系本站!同时欢迎来本站投稿!