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长沙控房价方针其实两年前就有了

放大字体  缩小字体 2019-12-13 16:09:20 作者:责任编辑NO。郑子龙0371 浏览次数:6595  

在昨日刚刚完毕的中心经济工作会议上,再一次提交了房子是用来住的,不是用来炒的,一起,也愈加强调了全面落实因城施策的计划

假如聊到因城施策,估量大部分人都会想到全国房价调控做的最好的城市

长 沙

近来,长沙市发改委官网发布了《关于清晰我市本钱法监制产品住宅价格构成有关事项的告诉》,规则了长沙房企的均匀赢利率在6%-8%

长沙这种细致入微的调控,马上引发了很多媒体的张狂转发,很多人都在惊呼长沙的这波神操作

一直以来,长沙声称“是一个让出资客有去无回的城市”,现在,长沙又变成了一个“让开发商有去无回的城市”

长沙的这波神操作,是不是真的像咱们说的那样的冷漠那么的无情呢

其实,是咱们真的误读了当时的长沙房价

01

首要,咱们先来细心看一下这个文件,来感触下咱们原以为的长沙政府的尖锐

好了,再给咱们看一份比照文件,是长沙发改委在2017年发布的《长沙市限价产品住宅价格管理暂行办法

文件很长,我为何需要把两份文件的内容悉数都放出来给咱们看,便是想让咱们比照下

这两份文件的条款其实十分的相似,乃至就连6%到8%的赢利率的说法都是相同的

换句话说,其实规则开发商赢利率的做法,早在2017年长沙政府就这么执行了,有效期是从2017年12月11日到2019年12月11日,这次其实仅仅连续罢了,把前期暂行的办法正式沿用下去

从这个视点看,其实能够感触到长沙政府下阶段将持续坚持前期一向稳健的风格

可是,还有一点咱们疏忽了

便是两份文件尽管称号很相同,但2017年的文件叫做《长沙市限价产品住宅价格管理暂行办法》

而此次最新发布的是叫《关于清晰我市本钱法监制产品住宅价格构成有关事项的告诉》

少了“限价”二字,这里边大有深意

02

少了“限价”二字,咱们从两个维度来了解的话,其实能发现长沙正在渐渐的放松楼市的调控

第一个维度,是从土地的拍卖层面进行了价格的适度放松

咱们知道,关于开发商而言,开发一个项目最大的本钱其实在于土地

现在答应土地拍卖价进步了,意味着便是价高者得,这样的话就能确保政府土地收入的进步,有了土地财务的支撑,政府才干更好的开展工业,盖校园,多投入市政设备建造工程

可是,长沙政府前期关于土地财务的依赖性其实是很低的,2019年上半年土地出让金才165亿元,全国排名才32位,最近几年关于土地财务的依赖度仅仅22%

咱们或许觉得政府关于土地财务依赖度越低,阐明全体开展就越健康,不需要经过卖地求生存

这种说法是片面

你看本年土地财务收入排名前几名的城市杭州、武汉、北京、天津、上海,姑苏,南京等,这些城市悉数都处于加快速度进行开展期,有了土地财务的支撑,能够更快的支撑城市的开展速度

做个比方便是,土地财务实际上的意思便是风投基金,各个地方政府便是竞逐中的独角兽,在这场城市竞赛中,谁在前期拿的钱越多,大概率就从另一方面代表着后期跑的越快

因而,经过此次从土地端恰当放松,能够更好的补偿长沙政府的土地财务收入

第二个维度,是从房价的定价层面进行了适度放松

经过6-8%赢利率设定,表象上是约束开发商赢利,约束房价,其实是抬高了房价

请咱们必定要注意一点,长沙政府仅仅确定了项目纯赢利的份额,并没有规则纯赢利的绝对值

比方开发商的房子的价格是1万每平,那么6%到8%的纯赢利便是让开发商能够赚600元到800元,这个咱们应该都能了解

一切的开发商都是逐利的,在这种情况下,怎么确保自己的收入利益最大化呢

最简略的方法便是进步价格,把1万每平的房子变成2万每平,那么6%到8%的纯赢利便是开发商能够赚到1200到1600元每平

换句话说,只需房子卖的越贵,在卡死赢利率的前提下,开发商就赚的越多

可是,请注意,上面的两个维度并不是明面上放松的,而是逐步浸透的

03

表现出的成果便是,长沙的房价,其实正在平缓上涨

前期长沙的房价,实在太廉价了

2018年年末,长沙房价均价仅为1万元左右,中心城区高价楼盘也仅有1.5-2万元,最炙手可热的梅溪湖板块,也基本是在1万左右,仍是地铁旁的精装学区房

这样的房价,不只远低于同处中部的其他省会城市,乃至还不及一些东部地区的三四线城

现在,全国房价过万的城市高达65座,浙江更是一切地级市悉数超越了万元,很多环沪的县,也很少有超越1万均价的城市

而长沙仍在1万元左右徜徉

前期长沙政府为了操控房价,选用的是双限,便是限地价竞房价,即在拍地环节就规则了未来的新房价格,但当时最关键是一点便是政府新拍地限房价的上限在逐步的进步

以梅溪湖为例,之前的限价的标准是9700元毛坯房价+2500元精装,现在最新的土拍限价标准是12600元毛坯房价+2500元精装

由于规则了赢利率为6%到8%,所以不管是开发商仍是政府,前期各方其实现已依照上限的房价依据赢利率计算好了,然后倒推出了土地价格

这其实便是我方才说的,从土地的拍卖层面就逐步进步了土地价格

当然,关于开发商而言,其实也是彻底承受的,原因也很简略,便是长沙现在的土地和房价真的是太廉价了,土地价格上来后,就会逐步浸透到房价里去

其实,这也是很正常的,关于政府而言,在板块上的投入是不断增多的,板块上所承载的资源也渐渐变得多,土拍价格天然也要比前期更高一些

04

好了,讲到这咱们其实应该理解了

此次所谓长沙新增的调控方针,其实早在两年前,就现已存在了,咱们没必要少见多怪,这次也仅仅方针上的连续罢了

长沙仍旧仍是那个,最稳的城市

以上为正文,来自R先生

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