文/乐居财经研讨院 魏薇
在房地产增量放缓，逐步进入存量年代，房企探寻多元化开展的布景下，长租公寓被视为成为存量改造的重要方向之一。
未来我国租房商场的需求空间巨大，2018年我国租借人口达2.1亿，估计2022年将到达2.4亿人的规划。跟着国家方针对房子租借商场的不断标准，具有低本钱优势房源、以及融资才能杰出的品牌房企将成为商场的主力军。对房企而言，开展长租公寓一方面有助于品牌的刻画和传达，另一方面，租金带来的安稳现金流有助于企业完成财物证券化，从而完成资本运作。
2017年，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加速开展住宅租借商场的告诉》，要求在人口净流入的大中城市，加速开展住宅租借商场，盘活存量商场。2018开端，房地产企业纷繁在一线和强一线城市布局长租公寓。从榜单也可以精确的看出，2018年是房企进军长租公寓范畴最多的一年，数量到达11家，进军企业也以具有雄厚资金实力的规划房企为主。2019行将挨近年末，现在来看，本年只要世茂房地产开端布局。
在开业规划上，万科、龙湖地产，旭辉控股排列榜单前三名。于2016年进入长租公寓的万科泊寓，规划遥遥领先，其在2019半年报中发表，开业6个月以上的均匀出租率为91%。关于租金收入状况并为进行公示。龙湖在2019年半年报中表明上半年的租金收入为4.3亿元，已超越2018年全年的租金收入。
位居第四的朗诗寓在建立之初被集团作为中心工作之一，方针做到全国前三甲，一直在走快速扩张的道路上。但是，就在事务进行不到三年的时间内，朗诗在本年5月宣告将长租公寓事务剥离，直接原因便是事务的继续亏本。自2017年末运营开端和随后的2018年，别离亏本0.44亿元和1.9亿元。跟着规划急剧添加，估计在2020年还会坚持亏本的状况。除朗诗以外，远洋集团从本年开端淡化其“3-5年储备量将到达10万间规划”的方案，屡次被传出将剥离长租公寓事务的音讯。原因与朗诗相似，均为运营亏本较多，连累企业全体运营。
事实上，在长租公寓这样一个重财物、低周转的职业，大都进军的房企暂未完成盈余，开展形式尚不明亮，仍处在探究阶段，这或许也是部分规划房企暂未进入的原因之一。与此同时，从试水到快速扩张，长租公寓的融资规划急速增加，融资手法也越加丰厚。
自营租借事务对资金的需求量较大，财物证券化为房地产企业盘活存量财物供给了新的途径。克而瑞地产研讨表明，据不完全统计，2018年我国50家房企在长租公寓财物证券化方面，发行规划已达107.21亿元，比较2017年快速增加了168%，归纳优先级票面利率仅为6.05%。
从财物证券化的详细方法来看，2018年房企的长租公寓类REITs产品占到了较大比重，融资规划到达了54亿元。此外CMBS产品规划也占比较大，规划到达了27亿元，占比到达了25%。从2018年后已受批但未发行的状况去看，类REITs及ABS的规划相对较大，别离到达了360亿元及300亿元，占比分为42%及35%。
不能在短期内完成快速盈余，需要靠运营继续地赚租金收益，这对运营水平和服务质量提出了较高的要求，在商场之间的竞赛越发剧烈的将来，只要把产品和服务都做好的企业才能在长租公寓商场稳占一席之地。而关于政府来说，怎么标准商场并让运营长租公寓的资金本钱和税费降下来,也同样是个检测。
