经历2年半时间的疯狂之后，西安楼市最近开始降温，房价也已经企稳。特别是11月份以来，不用摇号的楼盘慢慢的变多。
此时，原本打算近期买房的朋友们犹豫了：在房价已经稳定，市场已经降温的情况下，2019年最后这50天时间里是买还是等？
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其实大家在纠结于要不要买，更多的是在纠结房价未来走势的涨与跌。
因此，我们先来讨论一下目前影响西安房价的因素。
首先是政策因素，在限价政策下西安房价在短期内不也许会出现过快上涨。即使把时间线拉到未来更长的时间周期，西安房价也是不可能再复制2017年初到2019年上半年这样的疯涨的。
当然，纵观西安所有关于楼市政策文件，也从来没有一个文件说过要让西安房价下降！即使翻开前两天刚刚发布的《西安市人民政府办公厅关于印发稳增长有关工作清单的通知》，西安市住房和城乡建设局稳增长工作清单中，房地产市场调控的表述也是“严控房价涨幅”。
去年全年涨25%，今年涨10%，这就是调控效果。简单的理解，就是涨的慢一点。
其次影响房价的一个主要的因素就是土地、建安等成本。2019年西安市场上供应的商品住宅，基本都是2019年之前成交的土地，只有个别楼盘是今年成交的土地。所以，我们正真看到在目前的限价因素之下，西安市场上毛坯房源在这段时间还占有很大的比重。毕竟做成精装了，价格高了备不下来。
但到了明年，随着2019年西安成交的土地开发项目入市，精装房所占的比重慢慢的升高，仅精装这一点起码会把房价拉升1500元/㎡以上。再加上土地成本增加，房价依然会走高的。
至于土地供应对于市场的影响，毕竟土地会慢慢的稀缺，并且能够供应的土地会进一步向城市外围转移。虽然ZF提到加大住宅用地供应量，但实际上很明显没有那么多的土地供应。
值得关注的是西咸新区，随着前两天建筑品质标准的实施细则颁布，A标、B标直接决定了未来的住宅品质。品质高了，房价能低吗？
很多朋友在问我，西咸新区目前在售楼盘中，有哪个楼盘是按照这个标准执行的，答案是招商·雍景湾。参考这个项目精装高层、精装小高层1.7-1.9万元/㎡的售价，这个价格可能以后会是西咸新区沣东、能源金贸区、沣西等区域很多楼盘的售价了。
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当然，也许很多朋友会纳闷：那为什么最近西安市场上出现打折优惠、特价房的楼盘慢慢的变多？
实际上，熟悉地产行业的朋友很清楚，每年年底的时候，品牌开发商为了冲刺全年业绩，一般都会推出一定的优惠政策的，特别是在前10个月业绩完成率比例较低的房企，甚至会给出更大的折扣优惠。
因为，毕竟在这个上市房企看报表，房企重视规模排行榜的年代，都想交出一份漂亮的报表。
根据我所了解到的信息，由于年初的时候西安各房企对于今年全年市场情况预计比较乐观，所以定的业绩目标都比较高。但没想到6.20之后西安市场开始降温，也有的是因为土地供应、手续办理等因素的影响，这就使得一些房企在今年前10个月的业绩完成情况并不理想，个别房企距离全年目标还很遥远，销售压力比较大，也就有了11月份开始全员销售、借助各种营销方式打折优惠的现象。
目前西安市场上还有一种打折优惠，是备案的时候价格备的比较高，但实际上成交价格并没那么高，所以就出现了打折优惠。这类项目主要分布在西咸新区。
实际上，目前西安市场上的打折优惠，还有一种情况，那就是渠道商从自己的佣金中让出1个点、0.5个点给购房者，以比售楼部更低的价格吸引购房者，把客户都洗到自己的渠道当中。这种做法地产业内人士其实很清楚，不是什么秘密。
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对于真正自己住的购房者朋友来说，在房价短期稳定、中长期依然看涨的情况下，肯定是早买为好，毕竟我们很难等到房价的下降。
更重要的是，明年西安楼市到底会这样，我们谁也不知道。
实际上，对于目前租房打算买房的朋友，还要算一个账，那就是晚买一年，在承担房价上涨成本的同时，还意味着要多交1年的房租。即使按照每月2000元的房租计算，一年下来也是2.4万元的房租呢。
买房那是资产，租房那是消费。
当然，自己住的话，即使自己的房子房价未来涨到多少，那跟我们都没有关系，因为我们又不买。那种上涨，更多的只是获得心里安慰。
所以，不妨在今年最后这50天，趁着开发商给出各种优惠，遇到合适的房子就买了。
刚需买房，多考虑距离自己上班的地方远近、交通、教育等因素，毕竟这些才是与你生活息息相关的。至于有的楼盘喜欢炒作一些高大上的概念什么的，那跟你没关系；至于那些离你上班的地方几十公里的楼盘，即使价格再低，跟你也没关系。离你上班近点，上班方便点，小孩有学上，这才是最重要的。
至于改善型需求置业，在目前价格趋于稳定的情况下，其实并不是特别着急要买，重点是遇到自己最喜欢的房子。因为，改善型家庭本身对于价格已经不是最敏感的，而是需要一个好房子，宁愿多花二三十万买品质好的房子，也不愿意花较低价格买品质差的房子，而未来好房子会慢慢的多。
对于投资性需求，不管你是生活在西安，还是没有生活在西安想投资买房，我一直觉得投资买房在目前学位房已经消失的情况下，最重要的是到有产业的地方去买。有产业就有人，有人就有需求，有需求二手房才有流通。另外，有产业才有税收，有税收ZF才有更多的钱去完善配套、提升配套。相反，有的区域可能概念炒的很好，但没有产业，这样一个时间段我们就要思考：未来把房子租给谁？卖给谁？这是很现实的问题。
另外，不管是刚需，还是改善，或者是投资，建议我们大家在目前供求关系得到缓解的情况下，多看几家对比一下。没有对比，就没有伤害。一对比，你就能够准确的看出哪个项目好，那个项目一般了。
