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下一个10年买房是坐收渔利仍是血本无归快递员真敢说

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-11-08 作者:责任编辑NO。卢泓钢0469

如果我问你,下一个10年,到底买啥东西赚钱的可能性更大?你会告诉我什么答案呢?相信每一个人所看中的东西都不大一样。笔者曾就这样的一个问题向身边朋友做过调查,有人说是黄金,原因是黄金自古以来就值钱,不受战乱与和平影响。也有人说是应该投资人的本身,因为有了优秀的人就有了一切。当然,还有回答买房的,因为在过去一二十年里,房子被证明是最具保值增值能力的东西。但问题是,房子作为一种商品,未来还会是昨天的重复吗?今天我们就重点来谈谈这样的一个问题。

房子问题确实是一个热门话题,每天各平台跳出来的新闻很多都是关于房子、房价、楼市方面。满屏都是李嘉诚、马云、任正非、曹德旺、王健林、孙宏斌等等大佬,谈房价、预测楼市、买房建议。他们到底说没说过,建议适不适合普通老百姓,这得打个问号,可能有些人听了之后,更是云里雾里,未来楼市到底怎样?房子该买还是该卖?大佬们的意见听起老茧了,今天我们就换换口味:下一个10年,买房是“坐享其成”还是“血本无归”?快递员告诉你,真敢说。

首先来看看房地产正面对的3大形势

第一,房子总量基本够住了,而住房数量仍稳步增长

目前,官方未有直接公布我国城镇住房的数量。但我们大家可以从官方的其他数据可以推算出个大概。国家统计局于2019年7月31日在官网上公布了一组数据,2018年城镇居民人均建筑面积为39平米,另根据公开信息显示,截止到2018年,中国城镇人口达到8.3亿,由此推算:如果按照1套房子100平方米算,家庭户均人数2.99人,户均住房已达到1.08套。这一数据,与美国的1.15和日本的1.16相比已是相差无几。一句话:现阶段,房子总量基本是能满足居住需求了。无非是有的地方多些,有的地方少些,有的人有多套房,而没房子的人租着有多套房人的房子居住。但是,新建住房仍旧保持稳健增长,如果按照2017和2018年年均住房竣工数量1500万套算(包括商品房和保障房),未来10年,将再增加1.5亿套,可容纳4.5亿人居住。

第二,高速城市化告一段落,新增住房需求减缓

从中国城镇化人口大数据看,在2000年之前,中国每年的城镇化率均在百分之零点几,从2000年开始,我们开始进入了高速城镇化,仅在2000年这一年,城镇化率就达到5.33%,彼时全国城镇化率为36.22%,此后至去年末,每年城镇化率大都在1%以上,平均每年有1700万人进城。如果不出意外的话,2019年,我国城市化率将达到60%。根据联合国此前预测的多个方面数据显示,到2030年,我国的城市化率将达到70%,也就是说,在接下来的11年时间里,还要完成近10个百分点的城市化率,那么,年均城市化率大概在0.9%,相比前此前二十年年均1%以上的城市化率有所下降,与之对应的城市化人口对住房的需求有所减缓。这也是业界一直所说的“房地产高增长时代已经过去”,当然,我们还有改善需求和家庭小型化需求,不过,这些需求在总量饱和的情况下,大多在存量房之间流转,不会刺激住房总量需求。

第三,人口负增长可能提前到来,因结婚、上学购买住房的需求减缓

在现实中,大家的感受是,慢慢的变多的人不愿意多生孩子,甚至纯粹不生孩子,丁克一族也逐步出现。都说人口负增长迟早要到来,那么到底是何时呢?这份报告或能给予启示,在此前中国社科院发布的《人口与劳动绿皮书:中国人口与劳动问题报告No.19》提到三个数据:“预测中国人口将在2029年达到峰值14.42亿,从2030年开始进入持续的负增长,2050年减少到13.64亿”,“ 如果总和生育率一直保持在1.6的水平,人口负增长将提前到2027年出现”。

不愿生,少生,加之老龄化社会到来,人口负增长将反映在实实在在的数据上。

以前,我们大多数买房动机来源于结婚和孩子上学需要,而随着人口负增长到来,购房需求减少也是自然而然。

其次,来看看国家对房地产态度

住房市场跟其他市场有着本质区别,世界上也没有一个国家能真正做到完全市场化,因为住房关系到老百姓的生计。在我国也是如此,从今年以来共计超过400次的房地产调控政策能够准确的看出,楼市调控目标一定要实现。就眼下来看国家对楼市的调控态度是坚定而清晰的。主要体现在3个方面:

一是房子是用来住的,不是用来炒的;二是即使经济面临压力,也不会动用房地产来刺激经济发展;三是调控不会轻易放松,长效机制将逐步建立

。相信这3点在现阶段和未来相当长时间不会动摇。当然,能坚持这几点,也是有足够底气的,比如我们现在的经济不再追求高速度,而是以质量发展为主,还比如新房市场转向存量房时代,而存量房市场足够大,具备了“税基”,加之土地财政不可持续,房产税,甚至空置税都是可行选项。

下一个10年,买房是“坐享其成”还是“血本无归”?

针对这样的一个问题,在笔者利用取快递间隙,与一位快递小哥的交谈中或能给予我们一些启示。快递小哥说,他干快递5年了,呆过3个城市,每天都穿梭在各个小区,这两年,可以直接送快递上门,对住户的一些情况还是比较了解。每天爬楼下楼,有时候为节省时间,发现电梯等待时间过长,就会选择跑步行梯,经常能够正常的看到一栋楼没几户人居住,有的楼栋应该是交付多年了。屋内有没有人居住从大门就能够正常的看到,很多房子是由开发商装的门连保护膜都未拆开,跟交房的时候一样,可见根本就没人居住

快递小哥认为,在一些新建城区的小区更是如此,有时候看见一个偌大的小区就几十户亮灯,晚上都在加班显然不可能。说明空置房确实多,各个城市应该或多或少都有类似情况,虽然有不少人没有房子,但也有很多人房子很多,自己只能住一套,其他多余的房子也就只能空着,很多也不一定能租出去。

多余的房子无论在谁手上,最终还是要给有真正居住需求的人,从这个角度看,房子不停建,人就那么多,未来买房“躺赚”的可能性实在太小

,快递小哥直言道。

那么,快递小哥的说法有道理吗?

事实上,他的说法跟前面分析的“当前房地产正面对的3大形势”基本一致,概括地说,城市化进入下半场,人口增长趋缓,城市化趋缓,住房需求也会减少。与此同时,随着国家通过政策不断挤出炒房客,加之后面持有成本增加,新增的住房需求与存量房一起,都将对市场形成足够的供应,一些人口净流入的城市,情况应该会好些,但对于没有支柱产业、无人口吸引力的城市来说,一些贷款买的多套房就有很大的可能性成为“负担”,别说赚钱了,算上资金成本,虽不能用“血本无归”来形容,但亏本也在所难免。

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