昨日一个自媒体大号推送了一篇文章《凉了！江北嘴神盘下跌神坛，开盘爆出日光，实践去化不到20%！》，称早年的江北嘴神盘，现在堕入有价无市、去化缓慢的为难地步。而导致为难的本源，是因为神盘价格猛涨。
下午时，咱们前去该神盘实地探寻，却得出了不一样的定论：“元凶巨恶”还有其人，提价或许只能算“爪牙”。
01
神盘的“宿世”与“此生”
用一个对商场、购房者和竞赛楼盘是体系BUG般存在的优势，获得开外挂式的成功，谓之“神盘”。江北嘴壹号院早年便是这么一个神盘。
有多神？有这么几件事能够证明：
1.从来没打过广告、做过宣扬，却有一大批“自来水”给它撑起。
2.仅有的三次开盘，除掉本年的“翻车”，前两次都是开盘即售罄的节奏。
3.上一年买它，只能经过摇号去“抢”，找联系都行不通。
4.去“抢”的人大概是这么个心态：买到便是赚到。
这么说吧，之前的江北嘴壹号院对商场来说，就像一个深藏功与名的扫地僧——看着泰然自若，却藏着足以横扫世人的绝世武功。
当神开端走下神坛，众生会是什么感触？大概会像我这样，在得到音讯的第一时刻就前往现场吃瓜：看看神为何会下跌，是自动仍是被逼、是天然衰落仍是还有隐情。
（江北嘴壹号出售中心）
江北嘴壹号院坐落江北嘴中心商务区的中心方位——置业参谋自傲的说，“单说地段，咱们在江北嘴没有竞品。”刚好一位朋友在上一年很好运的“抢”到了它的房子，当他传闻江北嘴壹号院提价了时，直接说公然买对了，“我上一年买的时分套内2万，这么算来，赚了不少！”
（江北嘴壹号院周边实景：正值下班高峰期，路上门庭若市）
（江北嘴壹号院周边实景：正值下班高峰期，路上门庭若市）
咱们结合江北嘴壹号院2018年5月开盘以来的网签数据、月度成交数据，双向核实其出售速度。与早年比较，确实是云泥之别。
（数据到2019年11月7日，来源于九耀）
从网签数据能够确认，江北嘴壹号院已售的1、2、3幢楼底子售罄，仅剩下30套底商和2套顶层大户型。
从月度成交数据则能够确认，上一年5月和本年4月的两次开盘中，底子是当月就去化了挨近95%的房源。而本年9月中旬的开盘，当月去化率只要14%左右，加上10月和11月的持销，全体去化率仅约18%。
前后差异如此悬殊的去化率，称其为出售速度断崖式下滑，也不夸大。
02
为什么不再“神”
江北嘴壹号院现在在售的5幢，套内均价约2.8-3.1万/㎡，除掉3000元/㎡的装饰规范后，均价约2.5-2.8万/㎡。与第一次开盘2.0万/㎡的均价比较，涨幅到达5000-8000元/㎡，令人咂舌。
但愈加不能忽视的一点是，5幢的产品与1、2、3幢比较，有底子性的改变！
此前畅销的三栋楼，主力户型是套内约82-111㎡两房和三房，对应客群以自住客为主。依据置业参谋自己的估量，“我的客户中，用来出资的份额或许不会超越10%。”
现在坐冷板凳的5幢，主力户型是套内约40㎡的单配、53㎡的一房、66㎡的两房，梯户比也从本来的4梯6户变为6梯14户。实践上，现已不适合大部分自住客，更偏重于出资。
用于展现装饰交给规范的实地样板间的一些细节，能够佐证咱们的观念。
（实地样板间的电梯交给规范）
三个户型的公区收纳体系尽管做得比较好，可是除了53㎡的一房有衣柜外，别的两个户型都没有配专门的衣柜。比方66㎡的两房，卧室里只要一些木柜的小隔间能用来储物。
（套内约53㎡的一房，卧室）
（套内约40㎡的单配，可用作卧室的区域）
（套内约66㎡两房，其间一个卧室）
江北嘴中心商务区这样的地段，配上“贵重”的价格、“精美”的小户型，现已为咱们勾勒出5幢的客户画像：具有较强经济实力的金领用来自住或许看好这样地段的BOSS用来出资。不论哪一种，都是小众集体。
置业参谋的说法也进一步证明了咱们的猜想，“邻近许多金融和银行的人会很感兴趣，除了偶然小住之外，仍是出资多一些。”
而从5幢的工程建造进展来看，江北嘴壹号院正在遭受的这一波寒潮，好像还有点冤？
（正在建筑的5幢）
（正在建筑的1、2、3幢）
很明显，外立面现已成型的5幢，其工程几近收尾。反而是卖得更早的1、2、3幢，还在紧锣密鼓的建筑。因而，咱们估测：5幢的产品应该早就定好了的，开工的时刻应该也比1、2、3幢早出不少。
那么，江北嘴壹号院为了提价而特意改产品的或许就十分小，更像是早就策划好了“经过小面积来操控总价，从而进步单价”这一步棋。可是命运不大好，节奏没踩对。
03
“祸首”浮出水面
实地探寻之后，咱们就江北嘴壹号院现在的境况咨询咨询了一位业内人士，他表明：“小户型对应的客群要么是刚需要么是出资，但它现在的总价和单价现已不在刚需的领域内了。但作为出资品来说，总价是偏高的，触及了重庆小户型出资的价格天花板。而这个方位和产品，估量只能租给高端人群，但这个单价……租金回报率也动火。”
也便是说，江北嘴壹号院的大幅提价只是在冷板凳上加泼了一盆冰水，底子原因是产品改变导致方针客群从自住转向出资。可是能不能让出资客掏钱买单，又要打一个大大的问号。
而重庆楼市现在的行情适当所以往江北嘴壹号院身上砸冰雹。
出资者买房看什么？往简略了说无非两点，房价未来有看头、房子今后有人买。现在的行情却在告知出资者：你要是想买了房子持有几年之后就卖，这出资回报率是不是得过来、这本账能不能填平、有不有人接盘，真的很难说。
看不到挣钱效应，还要承当不知道的、被套牢的危险，没有出资者敢容易下手。
反观同区域的港城形象，本年现已成交了743套房子，月均去化74套房子，去化速度适当抱负。假如和江北嘴壹号院比地段和质量，港城形象比不上；但假如是比方针客群的基数，江北嘴壹号院就得自愧不如。
想一想：一个去“降服”对房子有刚性需求的自住客，一个去“压服”彻底不缺房子的出资客，谁冷谁热，一望而知。
商场无情。
比商场更无情的是跑得更快的出资客。现在走下“神坛”的江北嘴壹号院，或许便是最生动的比如。
