小喇叭传送门2（请点击）：重磅：投拓资源匹配合作方案（投拓+融资+居间+研报+猎头+专家）投拓资源匹配合作条约
这个项目仍是有点意思的，项目坐标某强二线城市，当年收买的时分价格比较周边很有优势，算是又一个成功的收买事例，但2年曩昔后，跟着商场下行，这项目反而成为了公司内部的负担，内部开端反思。
一、项目基本状况
项目地块坐落某强二线城市二圈层近郊区域，占地面积200多亩，地上修建规划近20万平(住所89%、商办11%)。转让方于2010年经过公开商场以29283万元（130万元/亩）价格获得项目地块，转让时为净地，转让方已付清地价款29283万元及土地契税983万元，并完结其他初始投入3720万元(前期工程费1691万元、建安工程费1677万元、开发直接费152万元及转让方后续工程结算约200万元，受让方以为其间2916万元属无效本钱)，算计33986万元,相关规划手续没有处理。
项目股权转让总价格近12亿元,扣除项目公司应收债务2亿元，已投入契税及其他初始出资,对应土地转让价格9亿元(楼面价5054元/平），按此核算，溢价近6亿元。按最晦气状况下,考虑到无效本钱投入（0.3亿元），土地出让金不能抵扣增值税，土地溢价多缴的增值税及附加、土增税及所得税后，折合可比招拍挂楼板价约为7718元/平。
二、收买时点商场状况
项目收买时点的商场状况仍是比较好的，其时的剖析及对标如下：
1、房地产商场
周边区域产品以别墅为主、高层住所稀缺，别墅价格1.7万元/平、高层价格1.4万元/平，去化速度快，基本无房可售。
（1）项目地点行政区2014-2016年成交商品住所修建规划210万平，其间2014年34万平，2015年49万平，2016年127万平同比增加159%。同期， 2015年及2016年商品住所供给面积分别为30万平缓75万平，远远求过于供。
（2）项目地点区域在售项目多为前期拿地项目，因为缺少新盘带动，区域价格增幅相对其他区域平稳，2016年各项目去化速度快，现在基本无房可售。区域住所产品首要招引该强二线城市西南及南外环区域刚需、改进型客户，受市区住所价格快速上涨影响，渐渐的变多的改进客户外溢来此购房。
（3）二圈层可类比区域别墅价格已达3万元/平、小高层价格19000-20000元/平，鉴于类比区域地价屡创新高，估计未来1-2年内，其住所价格将进一步增加。
2、土地商场
本区域地块可参照地块成交状况如下表，该强二线城市的地价自2016年以来呈现了爆发式上涨的态势，本项意图并购名义楼板价相较而言较低，折合可比招拍挂楼板价相对较高，可是因为预期地价还有继续暴升的趋势，所以判别仍有可取之处。
三、收买赢利测算
依照如下的价格假定进行测算，项目税后赢利为9.3亿元，溢价6.2亿元，受让方的税后赢利是3.1亿元。
四、地价的顶峰及房价的回落
项目是2017年1月完结收买，从接触到股权过户就花了3个月的时刻，2017年4月，区域内一宗招拍挂项目直接被拍上楼板价10500元/平的高位，还要自我克制15%，折算下来可售楼板价要13000元/平左右。从土地价格继续上涨而言，本项意图收买仍是做的十分好的。
但跟着调控的深化，商场的不断下行，该强二线城市的房价也大幅下挫，2018年末，该项意图高层住所的房价降到了11000元/平，去化也不抱负。
五、讨论
这个项目终究收的好不好？
从技能层面来讲，无疑是十分成功的，究竟土地的上涨是马到成功的工作，收买完3个月后就发现土地价格暴升，显化了出资人的价值。
可是从商场最终的成果而言，项目卖11000元/平，与项目之前猜测的15500元/平的价格呈现了违背，关于公司而言，以成果论英豪，不能发生赢利的项目就不是好项目。
出资的人，不能只为了技能而技能，仍是要敬重商场、敬畏商场。
PS1:（本文已录入进《房地产收买勾地理论与实践》）
