从城市包浆原理审视市郊别墅
童大焕—2019年8月3日
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我国城市化进程，满打满算也就20年（1998~2019）。绝大多数国人，还不知道城市的真实价值地点。洗脚上岸的时刻太短，逻辑思想的才干匮乏，大多数国人，每一个细胞，每一滴血，活泼的都仍是农业思想的基因。
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相同的束缚条件下，是挑选城市中心小公寓，仍是挑选市郊大别墅？从特性挑选上，欠好论对错；但从行为结果上，结局必定不同。
有人问：“有地铁到的远郊别墅呢？（离最中心区40公里）。别墅有几个特色：1，有天有地住起来舒畅；2，限墅令后别墅产品少；3，远郊别墅价格上与市区平层总价差不多，时刻本钱添加1小时／趟，而对大部分人来说时刻本钱并不贵；4，远郊别墅配套都不错，校园超市等商业体都有；5，满意屌丝的虚荣心。”
我说：“寓居的感触千差万别。可是从出资视点，平等总价，这样的远郊别墅，脱了裤子也赶不上城中心公寓。”
至于长时刻在路上奔走，有没有时刻真实享用“有天有地”的感觉，欠好说；限墅令后别墅产品少则仅仅开发商的推行文告和买房者的幻想，越城市化，腾出的空阔市郊越多，别墅产品越不稀缺。各个市郊政府你供给一点我供给一点，总量就大到严峻过剩。
我是建议“宁要市中心一张床，不要远市郊一套房”的，这样最节省时刻和能量，把更多非专业的杂事交给社会和他人去处理，自己只专心于自己拿手的业务，能够更好地开展和发挥自己的专业或专职才干。
有人点评我这种主意：“作者应该是贫民刚翻身，只能从自身圈层和体会来做判别。”
我说：“许多买别墅的有钱人或中产、白领，家庭仅仅旅馆，并没有过多考虑常住的家人的感触。他们仅仅在传统的观念下，以为别墅都是好东西，现实上，那不过是农业年代的产品罢了。别墅自身，一个别字，风流尽显，那是不能做榜首居所，只宜做休假休闲用的。”
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有人问：“人们搬迁到市郊仍是市区跟城市的医疗、教育、餐饮、文娱等资源配套设备散布状况也有关吧？个别寻求自在现在仍是受制于各种资源的散布状况。假定我国城市市区跟市郊不存在资源散布差异的问题，那么这些人是更乐意住在环境好、房子大的市郊仍是拥堵的市区高层？”
我说：“资源不存在散布差异的假定底子不成立，就像说人不会死相同。人口密度高的当地各种配套天然会更优越，这是经济规则决议的。”
我想用独家发明的“城市包浆原理”来具体阐明这个问题。
包浆一词原是古董职业的一种专业术语，指红木家具、铜、玉、竹等古董、器物外表经由长时刻摩弄把玩而宣布的光泽。收藏品年代越久，把玩次数越多，外表上的“包浆”就越厚，光泽就越锃亮诱人。这种光泽，是来回冲突把外表粗糙部分磨得圆润后出现的温润如玉，也是汗水和油质沁入玉器、木器外表，将缝隙添补得“天衣无缝”之后的年月沉积，有一种天然天成、十分诱人的滋味。
城市包浆原理：由商场自发的、天但是然的各种城市配套，会像古董的包浆相同，丝丝入扣地添补城市服务的每一个缝隙，直到“天衣无缝”。人口密度越大、阅历时刻越长远的城市区域，其“城市包浆”，一向走在人口密度低、年代不长的新造城市的前面。这是前者一向抢先后者的当地，也是城市最温润、最稳妥的诱人之处。
当然，曩昔20年轰轰烈烈的造城运动，以及整片整片推倒重建的城市更新改造，撕去了许多原有的“城市包浆”，但人口密度大的城市中心，即便是新城区，其“包浆”的速度、密度与厚度，也远大于生地上建起的、许多人一挥而就天然神往的低密度市郊新城和市郊别墅区。
不论咱们怎么尽力，城市市郊和城市中心，医疗，教育，交通的配套是永久不相同的。咱们能够说这“三大件”都是公共配套，是政府义无反顾的职责，但医院和医院实质不同，教育和教育实质不同，交通和交通实质也不同：
市中心能够叫人大附中，市郊能够叫人大附中分校，乃至反过来叫也能够，但人口基数不同，生源质量不同，师资不同，教育质量天然也不同；
市中心能够叫协和医院，市郊能够叫协和分院，但市中心人口基数大，各种病例多，医师“练手”时机多，医疗水平天但是然水涨船高；
交通就更直观，市区的路途和公交畅通无阻；市郊的路途，或许就只有一条伸向市里，孤岛单传......
至于商业、餐饮、文化文娱等纯商场配套，人口密布区域高中低端各种丰厚与杂乱，岂是市郊能比的？市郊即便想开，许多设备也开不起来，养活不了啊，乃至或许一个小小的菜摊都养活不了！
医疗、教育、交通、餐饮等公共和商业服务这些肉眼可见的“城市包浆”，仅仅微乎其微的“冰山一角”，在城市服务立异、技术立异、才智磕碰、艺术发明、社会分工等各方面，人口密布带来的“核聚变效应”更是无穷无尽，远非个别的想像力和一篇千字文能够尽头。
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所以，当有人说：“用过多的行政资源，去保护一小撮人的利益，这便是我国所谓的城市。”我就知道，这样的人，对城市、对底子的经济规则，有多么无知。但正是这种无知，这种比“城市包浆”稠密得多的、深入骨髓与魂灵的小农基因、反城市思想，一向在操纵着咱们的城市化思路。
国际上从来没有一个国家，像咱们这样长时刻、大规模去搞乌托邦想像的“均衡开展”的！屡败屡战，意犹未尽。咱们的社会，从民间到庙堂，一向在以为，人口越来越会集，城市越来越缩短，国际越来越峻峭，不是任何人、任何毅力无法搬运的经济规则，而是行政力气“均衡开展”的力度不行所造成的。乃至于哪里出个文件，自媒体上就“震动”、“吓尿了”、“定了”......
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美国等发达国家都有过市郊化、逆城市化的前史进程，为什么咱们不会有？
由于那时处在工业化主导城市化的年代，城市中心集聚和城市市郊集聚，不同不大；现在是服务业主导城市化年代，中心集聚和市郊集聚的量级现已不同巨大。
其次，工业化年代的城市中心，污染严峻，客观上导致住所市郊化；加上政府补助市郊购房、市郊中产阶级房产税多用于社区教育等原因，导致优质教育、医疗等资源反向向市郊搬迁。
跟着服务业主导城市化的年代到来，一切从前有过逆城市化、市郊化前史的国家和地区，又纷繁回到了中心化浪潮中来。
典型如美国，在1946-1964年期间出世的“婴儿潮”一代，是在战后中高产市郊长大的一代，习惯于整齐安静的环境，但是，步入晚年，他们却成为向城市中心回流的前锋，和年轻人“抢夺”市中心。
旅美学者薛涌《城市的怅惘：城市贵在乱》（2014-11-16 09:11）一文中写道：
“《华尔街日报》2013年夏宣布长篇报导发表：2000-2010这10年间，‘婴儿潮’一代有一百万人移居到50个最大的城市半径5英里（8公里）的范围内；一起，他们中相同数量的人口，从间隔这50大城市40-80英里（64-128公里）的远郊迁出。而市内的房价，以每平米核算，价格比市郊高40%-200%。在纽约、波士顿这样的大城市，则会高出更多。这些已退休或接近退休的老人们，喜爱城市噪杂的活力，把曩昔自己寓居的世外桃源称为死寂的当地。Toll Brothers是美国最大的住宅修建公司之一，曾以在市郊盖大房子、推进摊大饼式的奢侈开展而闻名。现在，该公司设立了都市生活部，专门在市内盖房。原初的方针客户，是有钱的年轻人，但没想到，盖出来的房子很多被‘婴儿潮’买走。其间在曼哈顿的一个公寓楼，75%的买主归于‘婴儿潮’。”
【完】
私家订制【全国范围内财物装备】
——爱惜1万年未有的阶级提升时机
（1万年农业社会，人类几无前进；1820年今后榜首次工业革命，社会日新月异；2000年前后，第2次工业革命，全面改写财富逻辑和财富的空间地图。正如颤动国际的《21世纪资本论》所言，财物性收入【在我国尤以房价涨跌为甚】现已远远逾越薪酬劳务性收入，成为财富干流：“钱银年代，薪酬不是干流，出资之神才受追捧。”两次工业革命布景下，国际越来越峻峭，人口越来越向少量城市少量区域集聚。人聚财聚，人散财散，高密度超级大城市化带来房价峻峭涨跌，成为万年稀有的阶级升降机会与应战。）
私家订制形式。在深刻理解我国城市化规则和我国经济逻辑基础上，供给一对一的量身订制服务，依据服务目标拟定出最适合当事人的房地产出资理财计划，做到“三化”：财物最大化，危险最小化（增值中长时刻最大化），出资轻松化（不影响生活品质）。需求服务目标供给完好的财物和收入（每套房各自的楼盘称号、现有商场价格、商场租金——不论租借与否、借款额度和月供等。2017年3月17日起有必要注明每套房变现的难易程度，每套房子在谁名下，家庭成员的购房资历，各自有无按揭借款记载等）、现金收入结余、年纪、家庭担负（如赡养父母）、地点城市等信息，以及自己原计划的具体出资理财计划（便于针对性地批改原计划，战胜其间不那么正确的思想习惯和出资圈套）。
私家订制收费2.98万元起。按我规划的可完成出资总额1%收费。其间会有恰当优惠。
【由于每个人的束缚条件都不同，挑选适宜的区域和途径并不是一件很简单的作业，因而，计划一经邮件交给，就视为送达，客户不论什么理由不履行（方针骤变在外），都不予退款。这个有必要有言在先。】
私家订制是千人千面，一切的财物、现金月结余都要被从头审视，包含土地，农房，宅基地。
或问：1%收费贵吗？答曰：有些人宁肯输掉100%也舍不得1%，由于他底子不相信专业服务的价值。中介2.7%咱们1%，咱们供给的是性命攸关的微观战略咨询。哪个附加值高？
许多人一向舍不得那微乎其微的1%，却无视好房子房价一天一个价、业主随意一涨便是几千元一平米的现实；也看不到好房子均匀每年上涨远超M2（13%以上）的现实。买房便是和时刻空间赛跑。
私家订制四不做：不肯脱离家园置业、或不在一线或強二线城市作业又不乐意在非作业地置业的，不做；讨价还价的，不做；订制前疑问太多的，不做；问多长时刻能有多少收益的（不论是说比率，仍是说绝对值），不做。量身订制，是协助人们遵从方针无法改动的长时刻规则，去够最匹配的最佳财物，其它的，归于我不可控的调控方针、M2等等变量。
【童大焕何许人也？】城市化研讨里最懂房地产微观操作的人；房地产研讨中最懂城市化的人；关于城市化迄今为止国内著作最多的人；最彻底彻底地站在买房人态度进行考虑的人，是关于城市化迄今为止国内著作最多者。被读者称为“城市化研讨榜首人、房产出资实战范畴顶尖者。”
在城市化微观研讨范畴，独立完成了城市化原理的最大理论闭环【外因——两次工业革命；内因——集聚提升了契合经济规则的功率、立异和人的自在；规划——仅仅短期部分影响，规划契合规则，大路天成；规划违背规则，拔苗助长】。
在微观房产出资范畴，以城市化理论为辅导，独立探索，自食其力，成为稳健价值出资的重要代表人物。
