300万注册工程师才智学习交流平台
1 前语
1998至2010年（除2008年以外），是我国房地产的“黄金时代”，其首要特征是出资高速添加、交易量和房价继续暴升、商场求过于供、房企赢利可观。而从2011年开端，许多方针开端降速，职业离别高添加，步入中速添加阶段，也即“白银时代”。而跟着2017年党的十九大的举行，进一步清晰了住所特点和定位，揉捏房子出资特点的空间，着重往后要“依法调控房地产”。一起，大都房企面临着居高不下的开发本钱和日益加剧的职业竞赛，以及严峻的商场运营环境和融资问题等。
超额赢利的黄金时代在很大程度上削弱了房企对本钱办理的注重程度，催生了“重开源（营销）、轻节省（本钱）”的短视观念。但在阅历几回楼市隆冬之后，很多房企逐渐认识到，只是注重外部商场的开源远不能应对严酷的商场实践，加强本钱办理和操控、完结有用节省，向办理要效益才是房地产企业应对商场剧变的中心才能之一。
依据房地产项目开发本钱的性质，能够将总开发本钱分为有用本钱和无效本钱，有用本钱是构成有用的产品，或进步产品的附加值，或促进营销的本钱。无效本钱是指在项目施行进程中，对构成产品、进步价值、促进营销没有用果，不能得到客户的认同和补偿，或下降了产品投入产出比的本钱开销，严重影响出资收益，是一种本钱糟蹋。因而操控好项意图无效本钱具有重要的实践含义。本文首要论述了无效本钱的内在，经过对房地产项目开发各个阶段发作无效本钱进行成因剖析与总结，提出无效本钱的管控思维及办法，以期能为房企的本钱办理作业起到必定的学习效果。
2 房地产开发无效本钱的内在
2.1 房地产项目开发本钱的构成
一般来讲，房地产项目开发全本钱，包含开发本钱和期间费用。开发直接费用包含营销、办理、财政本钱；开发本钱包含土地费用、制作本钱、开发直接费；而制作本钱包含前期预备费、建安工程费、社区管网、环境园林及配套设备费等。详细构成如图2-1所示。
依据笔者所参加建造的5个住所地产项目概括核算剖析，全开发本钱的组成份额如图2-2所示。
2.2 房地产开发无效本钱办理的含义与内在
2.2.1 无效本钱的概念
依据房地产项目开发本钱的性质，能够将全开发本钱分为有用本钱和无效本钱。其间无效本钱是指在项目施行进程中，对构成产品、进步价值、促进营销没有用果，不能得到客户的认同和补偿的本钱，严重影响出资收益，是一种本钱的糟蹋。无效本钱本质上是有用本钱的对立面，是项目开发总本钱的不合理的组成部分，它能够发作于本钱构成的任何一个核算方针或核算阶段之中，包含房地产项意图计划定位、规划、投标收购、工程、出售、财政、税务等各个环节。
2.2.2 无效本钱办理的含义
无效本钱办理是指依据企业的总体方针和项意图详细要求，在项目施行的进程中，对项目无效本钱进行有组织地辨认、剖析、操控与查核等一系列科学办理活动，以到达强化运营办理、完善本钱办理准则、进步本钱办理水平、下降项目本钱、完结方针赢利，然后发明杰出经济效益的进程。
依据无效本钱的零收益特征，它的发作会直接构成项目赢利的削减。以笔者地点公司以往开发的某项目核算数据来看，无效本钱约占总开发本钱的2.31%，以项目预期净赢利率为15%为例，在经营收入不变的条件下，无效本钱下降至0.5%就能够使项目净赢利率添加1.7%；以笔者参建的某多、高层住所小区为例，除地价及期间费用外的开发单独本钱为3056元/㎡（摊入可售面积），其间约61元/㎡为无效本钱，按本小区开发体量71.67万㎡核算，无效本钱高达4371.87万元。而无效本钱的节省金额，是最直观的项目赢利添加净值。因而操控无效本钱是下降房地产开发项目总本钱最直接、最有用的办法，应当引起办理者的注重，有必要专门针对无效本钱的操控与办理，进行科学体系地剖析与证明，提出详细的操控办法与办法，以添加项目收益。
一起，将无效本钱概念从总本钱概念中剥离出来，构成一套行之有用的无效本钱办理体系和准则，辅之以数据、报表等定时展示开发本钱的糟蹋状况，有助于培育和进步房企内部各部分的本钱认识，能够进步办理人员对本钱糟蹋的警惕性，有助于本钱办理中“全员本钱”理念的施行。
综上，无效本钱办理是本钱精细化办理的重要组成，它是本钱办理的一种逆向思维办法。正是因为无效本钱的发作贯穿房地产项目开发的整个流程，所以能够说有用操控了无效本钱，就等同于做到了本钱精细化办理。
3 无效本钱的分类及成因剖析
3.1 无效本钱的分类及成因剖析
无效本钱的发作贯穿于整个项意图建造阶段。依据笔者所参加的项目实践，依据2个竣工项目及1个在建项意图无效本钱核算剖析，将无效本钱依照发作的部分和作业环节可分定位及策划、规划、投标收购、施工、预结算等五个方面，常见无效本钱的分类如附录1《常见无效本钱分类及成因剖析表》所示。
依照无效本钱在项目构成进程中的效果及损害，可将无效本钱分为显性无效本钱和隐形无效本钱。显性无效本钱，便是指在项目施行进程中发作的对构成产品或进步价值等没有用果，无法取得客户认同和补偿，而且存在潜在损害的本钱开销；而隐性无效本钱，便是指在项目施行进程中发作的没有详细损害，只是下降了产品投入产出比的本钱开销。
将无效本钱按发作的部分分类，首要为规划部、招采部、工程部、本钱部（因本文不触及营销和财政无效本钱，故此处不列营销部和财政部）。
3.2 无效本钱的操控要点
3.2.1各类别无效本钱所占比重
在整个房地产开发进程中，定位及策划、规划阶段是决议房地产开发本钱、价值的要害阶段。依据德国索默尔（Hans Rolf Sommer）博士对工程项目不同阶段对本钱的影响程度的结果表明：决议计划及规划阶段，对本钱造价的影响占比为75%~95%。而依据笔者所参加的项目无效本钱数据核算，各类别无效本钱占比如图3-1所示。
值得阐明的是，本核算中包含了隐性无效本钱的预算金额。尽管隐性无效本钱无法精确核算金额，但仍能够依据同类项目和产品的竞标、对标等手法去衡量其本钱开销的功率，并换算为能够量化的无效本钱金额。但因为测算手法的缺少，本核算中隐性无效本钱的预算是偏保存的，所以实践定位及策划、规划阶段的无效本钱占比或许更高。这与该阶段对总本钱的影响程度是相匹配的。
3.2.2无效本钱的操控要点
从笔者参加办理的多项工程本钱办理后评价中可知，在无效本钱总额中，有约70%是由其他功能端办理不善构成的。现有的本钱办理体系对此遍及注重度不行，更缺少有用管控办法。由上述无效本钱占比剖析可知，定位及策划、规划阶段是无效本钱发作的重灾区，而该阶段的出资份额仅占总出资的2~3%，所以在该阶段进行无效本钱管控才是最重要、最有用的。
常见无效本钱分类表
4 无效本钱的核算与剖析办法
4.1 无效本钱的核算剖析办法
依照核算方针和阶段的不同，可将无效本钱的核算剖析办法分为三种：单个合同无效本钱剖析；月度（或季度）无效本钱剖析；项目无效本钱剖析。
单个合同的无效本钱剖析作业，可在每个合同结算完结后进行；作业要点是对单个合同结算额进行细分、鉴别、归类，提炼出其间归于无效本钱的部分，意图是为了避免相似合同再发作相同类型的无效本钱。月度（或季度）无效本钱剖析作业，应于每个月（每季度）定时进行。作业要点是将本月完结的结算或产量进行剖析，将单个合同的无效本钱进行汇总，核算无效本钱的份额，剖析其发作的原因，并提出改善办法；一起对无效本钱的典型事例、频发事例进行整理和阶段性概括。项目无效本钱剖析，应于项目完毕、在项目本钱后评价的一起进行，以项目为方针对无效本钱进行体系性总结，核算整个项意图开发前期预备费、主体修建工程费、主体装置工程费等各本钱科目中无效本钱的份额，对各无效本钱发作的原因进行概括总结，深入剖析原因并构成备忘录，弥补于《项目无效本钱分类目录》之中。
无效本钱的核算和剖析，应由本钱办理部分牵头，由规划、工程、招采等部分合作，按以上三种剖析办法对项目发作的本钱进行剖析，提炼无效本钱数据，树立无效本钱数据库和相关表单。一起应做到做到对发作的每一项无效本钱进行核算与判别，对无效本钱发作的金额、原因以及整改办法，定时向公司高层和相关部分、人员通报。本钱办理部还应在日常作业中催促、提示，并采纳自动行为避免和削减无效本钱，对无效本钱做到事前操控。一起本钱办理部分依据对无效本钱发作原因的剖析，提出作业改善主张，各职责部分针对相关的无效本钱及时进行总结，以避免重复发作。该剖析办法可促进本钱结构优化，为新项意图无效本钱办理供给依据和查核方针，一起为新项目方针本钱的精确编制供给可量化的参阅。
无效本钱的核算和剖析，依据办理层次和精度的不同需求应构成《XX合同无效本钱剖析表》、《月度（或季度）无效本钱剖析》、《项目无效本钱核算剖析表》、《无效本钱核算台账》、《无效本钱分类目录》等表单。
4.2 无效本钱核算剖析应留意事项
依据无效本钱核算及剖析作业的重要性，主张由本钱部分设置专门岗位担任此项作业，一起应留意：
1）因合作方失误导致的无效本钱，若执行了相应职责扣款，能够抵消相应的无效本钱；
2）为了避免遗失，各项目应每月进行核算，并不断弥补完善或许发作无效本钱的注要点，便于提前防备；
5.1 无效本钱办理和操控思维概述
