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房地产融资困局破解之道:核心房企商票流转平台

放大字体  缩小字体 2019-08-13 15:24:16

  导读:

  资金是房企的命脉,在房地产融资政策超预期收紧、房地产市场超预期回落、融资环境降至冰点的背景下,房企行业整体面临资金链紧张甚至断裂的风险。今年以来,已经有接近300家地产商破产。

  人民法院公告网显示,截至2019年7月24日,今年全国共有274家地产商宣告破产。

  如何“在这个寒冷的夏天活下去?是摆在房企面前的严峻挑战。

  在主力融资渠道纷纷告急的趋势下,盘活存量自有资源,启动自我造血系统,或可一解房企的燃眉之急。

  “房住不炒”,房企融资渠道全面告急

  7月30日,中央政治局会议再提“房住不炒”,并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。而在中央政治局会议之前,监管层对于房地产融资渠道的收紧,实际上已经全面铺开:

  6月13日,陆家嘴论坛。论坛上,人民银行党委书记、银保监主席郭树清表示,必须正视一些地方房地产金融化问题,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。

  6月27日,发改委表示,将限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目。要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

  7月3日,监管部门对部分信托公司开始了“窗口指导”。要求房地产信托规模不超过2019年6月30日的规模,未备案项目一律暂停;地产公司并购类也算房地产项目,全部暂停。

  7月10日,部分银行开始被“窗口指导”。监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行,要求控制房地产贷款额度。

  7月17日,中国银保监会向至少10家信托公司发出窗口指导、约谈或警示,要求收缩房地产信托业务。

  7月29日,央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,会议重点称房地产行业占用信贷资源依然较多,对小微企业、先进制造业、科技创新企业、现代服务业、乡村振兴、精准扶贫等领域支持力度仍有待加大。

  房企下半年融资形势严峻

  经历了上半年的短暂复苏,楼市再度迎来严峻时刻。2019年上半年融资占比达77%的主要4类渠道明显收紧。其中,银行贷款和非标融资规模管控、合规监管加强,海内外债券资金用途限制、备案监管强化,个人住房贷款受额度限制、利率回升和销售下行影响。而目前受监管影响较小的资产支持证券、海外股权融资和应付款融资占比仅1.5%、0.2%和21.5%,难以承接转移的融资需求。

  至此,房企赖以融资的几大渠道——银行贷款、信托贷款、发债融资(含外债)全面告急,主力资金渠道近乎穷途末路。种种迹象表明,当初龙头房企万科率先喊出的“活下去”口号,俨然已成为当前摆在众多房地产企业面前的现实问题。

  在监管层明确并再三强调房地产行业去杠杆的大背景下,房企的新增融资前景难言乐观,回归存量,通过对存量资源的盘活,或许将是房企突破当前困境的一个出路。

  对于房企而言,尤其是全国排名靠前的龙头房企,在自身的商业信用方面品牌效应突出,包括对产业链上下游的供应商,以及作为最终产品买单人的购房者,也即业主群体。通过商票这一支付工具的合理运用,连接并激活围绕核心龙头房企的供应商资源和业主资源,实现存量账款与资金的对接,打通供应链融资渠道,有助于为龙头房企一解燃眉之急。

  房企融资破局之道:搭建平台盘活存量,拍卖商票

  对于核心房企而言,可开具商票实现围绕其产业链上下游的中小企业供应商的支付。核心房企与外部机构合作,搭建商票流转专属平台,为供应商手中持有的商票的变现流转提供支持,引导产业链上机构、个人及认可核心房企信用的社会投资人投资。

  对核心房企而言,商票模式优势如下:

  1.不占核心房企在金融机构授信额度。不涉及新增贷款,不占用授信额度;

  2.不增加(核心房企为承兑人时)或有负债。仅盘活自身应付票据资源(核心房企上下游中小企业供应商持有的应收票据);

  3.不增加核心房企财务费用;

  4.不影响核心房企在人行征信系统信息;

  5.不受货币政策、信贷政策直接影响。盘活商票资源,不涉及监管对于房地产融资的相关政策。

  对比传统融资渠道(银行贷款、信托及各类资管),商票模式主要优势体现为:

  1.不体现为借贷;

  2.成立条件简单。只要有支付需求办妥公司内部支付流程即可。没有432、发行备案、抵押、会计律师中介介入要求;

  3.融入资金使用灵活,没有针对性限制;

  4.规模及时间自主控制。只要是项目对外采购支付范围内,可依进度随时办理;

  5.可以公开征集投资人,易推广;

  6.投资起点灵活性强,易满足各类投资人需求。

  业务模式简要图如下:

  (来源:拍益得小助手,微信公众号paiyide51)

  在该业务模式当中,需要解决以下三个问题:

  一是商票的真实性问题。前期市场中已经接连出现银行承兑汇票的“假票”事件,一时间人心惶惶。对于商票而言,其终极风险就是开票企业的支付能力,即能否到期准时兑付。就这一点而言,优质企业的商票市场认可度甚至要高于一般的银票。通过核心房企与服务机构合作搭建商票流转平台,为核心房企产业链上下游供应商持有的、由核心房企签发的商票提供二级交易市场,可以在本源上解决商票的真实性问题。唯有经核心房企确认的商票,方可在核心房企与服务机构合作建立的商票流转平台上架为产品,实现商票的审核及真实性回归核心房企。

  二是商票的最终受让群体问题。持有核心房企商票的中小企业供应商将商票进行质押,交易以票据收益权为标的进行,可以扩大受让权益的合格投资人群体。就核心房企而言,其庞大的业主群体,属于自身产品服务的买受人,对于企业的品牌及信用有充分了解,以及天然的认可,通过合规的方式进行交易,实现业主资源的盘活,一方面可以解决资金来源问题,另一方面,也为业主群体提供了优质的理财渠道及产品。

  三是商票的定价问题。当商票最终以票据收益权方式进行交易,可以考虑采用公开拍卖模式进行定价。《中华人民共和国拍卖法》第三条:“拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”第六条:“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。“商票属于持票人所有的财产权利,符合《拍卖法》关于拍卖标的的定义,可以通过拍卖形式进行交易。

  在业务层面的问题解决之余,技术层面上的关键一环在于核心房企与服务商合作搭建的商票流转平台。为从源头确保商票的真实性,该商票流转平台系统应内嵌至核心房企的官方渠道,如官网、官方微信等,由核心房企把关商票产品的准入,同时可接入业主群体;为合规交易,同时确保交易过程的公开公平公正,该商票流转平台的系统及结算服务,应由具备相应交易资质的第三方服务商提供。从而在客观公正的第三方平台交易基础上,实现资产与资金的闭环化体系管理。

  如此,具备优质信用的核心房企,在当前主力融资渠道四面楚歌的态势下,仍可通过盘活自身积累的产业资源,找到一条新的出路。

  “活下去”,龙头房企万科语出惊人的口号言犹在耳。如何“活下去”,是考验每一个房企生存智慧的关键。在外部力量不足以支撑之下,在合规的模式下启动自我造血系统,将是房企获得延续业务生命周期的机会所在。

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  作为商票资产流转的先锋力量,在供应链金融实际应用的金融工具中,深圳思三科技选取与供应链契合度极高的载体——商业承兑汇票为切入点,通过提供商票收益权拍卖服务,建设以核心企业、拍卖平台为双核心的商票资产拍卖服务平台。借助核心企业信用,盘活供应链上存量资产,提高中小微企业在供应链上的资金流转能力,减轻核心企业业务支付压力,促进供应链共荣发展。


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