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7月房贷利率持续上升,预示楼市加速下行?

放大字体  缩小字体 2019-08-09 10:30:53 来源:腾讯房产作者:责任编辑NO。魏云龙0298

继6月份房贷利率企稳反弹之后,7月份房贷利率持续上升,多数城市首套房贷利率普遍上浮10%-20%,其对房地产市场影响正逐步显现。以下谈谈我的看法:

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首套房贷利率普遍上浮10%-20%,仅部分银行阶段性停贷

近期,房地产信贷政策适度收紧,6月份房贷利率止跌反弹,叠加政治局会议首提不将房地产作为短期刺激经济的手段,进一步加剧房贷利率上行预期。据CRIC城市机构调研数据显示,7月份18个重点监测城市首套房贷平均利率5.55%,环比上涨0.13个百分点;二套房贷平均利率5.95%,环比上涨0.2个百分点。

目前,首套房贷利率上浮已是普遍现象,除厦门仍执行基准利率之外,其余监测城市均有不同比例的上浮。其中,超7成城市上浮比例都在10%-20%区间,南宁、苏州因房地产市场热度不减,首套房贷利率上浮比例都在20%以上。与此同时,部分银行阶段性停贷,典型如合肥,迫于信贷额度紧张,光大银行和民生银行现已暂停房贷业务。

受制于房贷利率稳步上升,或多或少将抑制购房需求,尤其是那些房贷利率上浮比例高的城市,楼市成交将明显放缓。譬如,7月份无锡首套房贷利率普遍上浮多达20%,房地产市场成交量大幅回落,月内商品住宅成交51万平方米,同、环比分别减少23%和42%。

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房贷利率与累计销售增速基本呈反向关系,目前利率上升成交下行

我认为房贷利率与累计销售增速基本呈反向关系,一方面,在房贷利率稳步提升的同时,商品房累计销售面积同比增速将缓步下行;另一方面,在房贷利率持续走低的同时,商品房销售面积将企稳反弹,累计同比增速也将步入上行通道。

纵观近年来首套房贷平均利率与商品房累计销售面积同比增速走势,不难发现房贷利率阶段性高点往往是累计销售增速相对低点,房贷利率阶段性低点则是累计销售增速相对高点。譬如,2016年7月首套房贷利率降至4.44%阶段性低位,商品房累计销售面积同比增速多达26.4%。有鉴于此,目前房贷利率正稳步提升,房地产市场成交量也开始步入下行通道。

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首套房贷利率需谨慎、控制,建议划定较基准利率上下5%区间

基于信贷额度的松紧程度,商业银行适度调节房贷利率本属于市场化行为。不过,对于首套房而言,我认为房贷利率不宜大幅上升,还是要控制在较基准利率上下5%左右的区域范围。主要原因在于首套房主力置业客群仍以自住性客群为主,购买力相较有限,缺少房贷支持或增加房贷支出成本之后,对首套房置业客群负面影响还是比较大的。因此,在“房住不炒”的政策大环境下,我不反对适度上调二套房贷利率,但首套房贷利率仍需谨慎、控制。

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