2019年1月6日-7日，主题为“大国广厦 美好生活——致敬改革开放40周年”的CIHAF第二十届中国住交会在北京举办。21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航应邀于7日的中国房地产服务商渠道大会上发表演讲。
卢航此次演讲的主题为《后新房时代》，他着重介绍了房地产市场从增量转向存量的过程中，房产经纪行业所产生的新变化与新趋势。
中美房地产及经纪行业的差异
卢航的演讲开始于有关美国曼哈顿楼市的一条新闻：在刚过去的2018年，这一城市房产市场中成交价格最高的10套房屋，合计卖出了5亿美元，TOP10房源的均价达到了5000万美元一套。而在国内一线城市，相似的市场情况也在日益增多，北京上海等城市单套成交价格上千万元的房子并不少见。
不过，在国内的市场行情下，花费数千万买卖房屋的客户所享受到的服务，与花费几百万的客户并没有太大区别。用卢航的话讲，市场已经在从增量开始向存量转变，但经纪服务行业的状态还未有大的变化，国内外市场在成熟度上仍有着显著的差距。
卢航援引了几组来自中房协会的数据证明这一点：美国的房屋换手率6%高于国内的2%;经纪渗透率接近100%，而国内主要城市仅有70%-80%;国内一二手房总体年成交套数大致在2000万套左右，但其中仅有35%为二手房，美国590万余套年成交房屋中则有90%为二手房;费率方面美国以6%遥遥领先于国内的1.5%-2%，其TOP经纪品牌超51%的市场占比也远高于国内36%这一数字。
美国房地产经纪行业带来的启示
在卢航看来，这种国内市场规模体量远超美国，但房产经纪服务各项数值却低于对方的现状，与彼此房产经纪行业的运作模式及理念差异密切相关。
“我们看到美国的房产经纪人年龄普遍在59岁左右，大多数人是以中老年的身份进入这一行业的。因为有MLS公盘系统的存在，一个经纪人的房源可能有80%是由其他经纪人，甚至是其他品牌公司的经纪人帮他卖出的。 美国的经纪人更多在根植一个社区做业务，他进入一个社区最先招待的可能是他的同行，因为这些人能帮助他销售。”
但在中国市场，由于缺乏全行业的房源公盘制系统平台，行业公司之间更多还是停留在彼此竞争，甚至恶意竞争的状态中，假房源横行、同行之间的互相诋毁屡见不鲜。
不过，考虑到国内市场正逐渐步入后新房时代，存量房逐渐占据市场主流，新的行业风向必定会像美国一样，逐渐向合作靠拢。卢航认为，未来行业间合作的关键在于不同品牌公司间能否建立互信关系，而一旦有人踏出破冰的第一步，市场状况可能会在两三年内迅速转变。
21世纪不动产的探索与成果
卢航介绍说，在21世纪不动产品牌内部，实际一直在进行房源公盘制的积极探索。借鉴美国的MLS房源公盘系统，21世纪不动产推出了自身的M+房源合作共享模式，“我们要求加入的企业家一定要把房源共享到系统中来，要按照我们的规则来”。
据卢航透露的数据显示，目前21世纪不动产内部经纪人之间的合作率已达70%以上，门店间的合作率已达44%。
卢航表示，通过M+这一新模式，21世纪不动产品牌近两年在国内取得了可观的发展成果。截至2018年，该品牌已进入全国122个城市，拥有5353家门店，汇聚了2719名创业家以及50000名体系员工。
在卢航看来，21世纪不动产取得的这些成果有重要意义，它证明了在一个品牌内部是能够推行房源共享公盘制的，未来这一机制在整个行业内成功的希望同样非常大。
房地产行业趋势生态展望
据此，卢航指出公司间类MLS联盟的出现，将会是国内房产经纪行业未来的一大趋势。 与此同时，一二手联动会更加频繁， 新房开发企业会逐渐意识到经纪人所掌握的，大量有效二手房客户资源的重要性。
而放眼整个房地产行业，随着城市发展逐步走向成熟，市场关注点会从原先的增量，逐渐转向存量资产交易的管理和服务层面。 卢航举例，同样是在曼哈顿市场，已经出现地产基金以及原先的开发商从业人员，组建新公司涉足房屋改造等业务的现象。
除了合作以外，卢航认为新技术的应用，也将成为整个后新房时代经纪行业生态的一大特征。 他以21世纪不动产为例，指出该品牌已开始在内部尝试运用算法驱动分配经纪人间的资源，并通过AI机器人进行房源真实性的核查，均取得了不错的效果。
卢航表示，行业种种变化酝酿出了众多机会，对于创业者而言，需要去重新找准跑道，把握创业点。在存量与新房并举的未来房地产市场中，行业蛋糕会越来越大，21世纪不动产也期待能与更多有想法的同业者合作成长。
据悉，CIHAF中国住交会诞生于1999年，伴随并记录了中国住宅产业化一路走来的历程。本次第二十届住交会由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中国住交会组委会联合举办，千余名大咖共聚一堂，回望了改革开放40年以来国内房地产行业的发展来路，展望分享了对行业未来走向的观点意见。
