账不算不清，财不理不明!
深晚一兵：任何投资的收益预期，都是基于综合各种因素后的计算结果，中国A股市场除外!
不算不知道，一算吓一跳，深圳云街开街后，每月最高会吸引约17万人，来此吃掉3.74亿元。这笔账背后蕴藏的商机，制造出的“黑洞效应”威力多强，需要一番精准的推算。
“被吃掉的3.74亿元”背后的数字故事!
3.74亿元是有人帮云街商业推算出的每月餐饮消费额度。其核心基础数据是云街母体万科云城的17万产业人口，推算定式是17万人×100元/日/人×22个工作日，小学一年级作业，没毛病。
或许你会质疑，谁来确保这17万人工作日都在这里用餐?出差、休假、外出就餐能计算在内吗?100元的标准是谁制定的?
的确，如果仅就目前深圳普通员工的餐饮消费标准，17万人的平均数肯定不足100元，部分甚至不足50元。但如果添加进企业招待、聚会、下午茶及商务晚餐等，100元/日/人的假设量则相对比较合理。
另外需要考虑的是，前来云街用餐的绝不仅仅只是这17万产业人口，还应包括片区内60万高科技人群(含10万居住人口)。毕竟在留仙洞总部基地和西丽大学城规划范围内，只有独占3个核心街坊、总建面逾133万㎡的万科云城规划了大体量高端商业。
同时，我们还需考虑到周边居民前来消费，及节假日旅游休闲类的消费。综合算下来，3.74亿元或许只是一个初始数字，理应存在极大的向上空间。
我们甚至可以进一步往下延伸，3.74亿元消费阵地，当然会是以云街的约7200㎡(云街总建面约12000㎡，60%规划作为餐饮))、万科MALL的5100㎡餐饮配套(万科mall约17000㎡商业配套实用面积，大概30%用于做餐饮)为主，折合成每㎡的营业额超过3万元/月。如果按餐饮行业租金所占营业额的通常比例，这里的商业，租金水平可达4500元/月/㎡。
若真追求投资收益，云街商铺远高于住宅，大家可以前往现场了解售价，据此租金计算出收益率。结果一目了然，你大可不必只盯着住宅不放!
最神灵片区，来了就不想走!
云街所在，为深圳五大总部基地之一的留仙洞总部基地，也是大沙河创新走廊的核心节点。
深圳的地名，多数都土得掉渣，留仙洞成为深圳地名中的一股清流，漫溢神光仙气，恍若异类。随着西丽大学城的落户和总部基地规划出台，其自然生态环境价值立刻得到凸显，使之成为“来了就不想走”的地方。
政府规划也将这里打造成“说来就来，说走就走”的交通便捷之地，5条地铁线+西丽高铁站，直接推其登上粤港澳大湾区交通枢纽的高台。
依托创新技术夯实的产业基础，交通枢纽地位的确定，无疑是锦上添花，云街所在，必定繁华!
千亿总部基地，蕴生超级商业资产!
深圳市场经济发达，造就了众多商业高地。每个时代都诞生了引领风潮的优质商业资产。
五大总部基地，无论是渐趋成熟的福田CBD，还是高速发展中的深圳湾超总、留仙洞、后海中心区和龙华深圳北站-红山商务区，都将成为优质商业资产的集聚地，引领下一个时代的商业投资方向。
其中，类似于云街，依附超大型商业综合体、具备国际级规划前提和业态定位合理的商业资产，将会体现出先进性和与生俱来的超级特质。
留仙洞总部基地规划总建筑面积约683万㎡，也是深圳市战略性新兴产业九大集聚地之一，定位为城市经济发展的新载体，产业转型升级的新平台，将被打造成产业超千亿的引领产业高端发展的新平台。年初，南山区委书记曾这样提及此地，“中国的硅谷在深圳，深圳的硅谷在南山，南山的硅谷就在我们的北部片区”。
产业发展与人口构成息息相关，决定了片区消费市场水平和层次。据悉，仅留仙洞总部基地就拥有高端产业人口和居住人口约60万，3公里范围内，常规消费群体高达100万，5公里范围辐射南山、宝安、龙华等实力强区，覆盖至少300万人。
高端消费人口和商业业态的接地气规划(民以食为天)，确保了云街在这座产业高地中的活跃性。而在这个集聚资源的超级平台之上，商业配套规划却极其稀缺，为云街蕴生出超级商业资产的因子。
云街，以“第三代商业”之名展现魅力!
深圳正处于城市跃级的“极限挑战”阶段，粤港澳大湾区规划即将出炉，或将成为深圳向上的强力跳板。可以看得见的未来，决定了深圳商业资产的投资价值。
作为投资品，云街所展现出的长期投资优质标的的魅力，在上述文字中已经基本说清。
但在深圳商业资产发展过程中，云街也以“第三代商业”之名，宣告了自己的存在!
除了社区临街商业这一普遍型形态，深圳能划为第一代商业的，应该是指以步行街为主要体现形式的商业，包括东门、华强北为典型代表，发展于上世纪90年代。这个时代的商业，基本是大杂烩，没有业态定位，只要能租到铺位，你想经营什么都行。
第二代商业，则是指以大型购物中心为表现形式的商业新模式，罗湖的万象城是最早、最成功的代表，集中式、“一站式”为其主要特色，对整体运营水平要求极高，且空间的室内化不太利于与城市的交流。
云街之所以扛起“第三代商业”大旗，源于其“街区+Mall+绿廊”的组合形式，提供兼具开放空间、集中式消费、休闲文化体验和交流空间的全新消费模式组合，与城市的关系更加密切。
在产品形态和业态方面，云街根据周边人口构成，将客户定位目标锁定高端消费人群及年轻消费群体，聘请国际名师主理空间打造、业态管理，以引入国际品牌餐饮主力店及特色主题餐饮店为主。
商之道，食为天，每月吃掉3.74亿元的云街，可力促“第三代商业”旗帜飘扬在深圳上空!
云街商铺主力面积约20-70㎡，在售中。至于其格局进深、层高、置业计划等，本文就不做详细赘述，有兴趣的朋友可实体踏勘、咨洽。
