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盛廷拆迁律师:城中村改造项目中的征收程序问题

http://www.cn03.cn时间:2016-12-13 09:53来源:中国房产门户网

  今天盛廷拆迁律师来给大家说说拆迁是什么。我们盛廷律师事务所自成立起来,在全国各地办理了四千多起案件,这之中我们最大的感触是很多的被拆迁户其实对拆迁的概念并不了解,甚至是签订拆迁补偿协议之后都不知道什么叫拆迁。所以我们先来讲讲什么叫拆迁。


  国家的土地性质分为两种,一种是国有土地,一种是集体土地;所谓的集体土地就是农村的土地,国有土地就是城市里的土地。相对应的拆迁也是分两种,一种是集体土地上的房屋拆迁,第二种是国有土地上的房屋拆迁。两种拆迁最大的区别在于征收手续和征收程序是不一样的,集体土地上的房屋拆迁走的是土地征收程序,就是把集体土地的性质转为国有土地。只不过是在征收过程当中地上有青苗补青苗,地上有房子补房子。而国有土地上的房屋拆迁走的是房屋征收程序是征收完房子之后,同时国有土地使用权要收回。


  城中村改造中的房屋征收,走的是征地程序。根据土地管理法的规定:对土地进行征收的最低审批机关是省级政府,再往高了就是国务院的审批手续。所以说土地管理法对具体的征收程序和审批手续有很明确的规定。这个规定的目的就是要保障在拆迁的过程当中,被拆迁人的知情权,确认权以及参与的权利。


  接下来我们对集体土地征收的程序做一个简单的讲解。


  首先,依据土地管理法的规定,对集体土地要征收的话有很明确的法律程序。比方说第一步,要先发布一个征地公告,征地公告就用是来征求咱们老百姓意见的,简单来说就是要来搞征地、要来搞拆迁,你们是同意还是不同意?但事实上,很多的老百姓对征地公告就是看看而已,他并不知道这个材料发出来之后的具体作用?其实按照法律规定了咱们见到这个征地公告之后是有权利要求政府举行听证会的。这个听证会可以要求政府说明:你为什么要在我们这边搞征地,为什么要在我们这边搞拆迁,你拆了我这个房子之后要做什么用?你打算怎么对我们进行安置?打算怎么补偿我们?然后你这个土地的具体的项目、具体的用途,都应该说清楚讲明白。


  征地公告发布之后的这个听证会是依申请的。也就是说政府不会主动的召集老百姓来开这个听证会。所以我们希望:如果你对这个征地范围或者是征地公告或者是将来的安置和补偿有异议,一定要及时征求政府的意见,因为这个征收到底能不能够进行、拆迁能不能继续,关键取决于咱们老百姓是否同意。所以这个程序是对被拆迁人的知情权、确认权、参与权是最好的一个保障。


  在征地公告发布完之后,被拆迁人没有异议的情况下。政府要进行入户登记测量,这个程序是非常关键的。因为入户登记测量的时候要制作登记调查表,这个登记调查表是需要被拆迁户签字确认的。这个登记调查表间接影响着补偿款的多少,大家其实想想也明白,说这个政府要在咱们这搞拆迁,那他这个财政怎么往下拨资金?下拨多少款才能满足咱们这边的拆迁需要那之前他一定要做登记调查表做统计。所以这个材料就属于在网上报批的时候的具体的手续和材料之一。所以这个程序是在拆迁流程当中咱们能够签字确认的第一步。


  登记调查表确认好之后,连同其他的报批材料,一同逐级上报到省级政府去审批。省政府接到这些材料的时候会审查。如果属于省政府的审批权限,就可以进行审批。如果不属于省政府的审批范围,就需要逐级再上报到国务院去审批。比方说咱们国家的高铁项目,南通高铁和沪通高铁、京沈高铁这些项目,就一定是属于国务院的审批手续。


  省级政府或国务院审批下来的那份材料叫征地批文,这个征地批文是带有文号、有盖章的材料,就是咱们老百姓说的“红头文件”,按照相关法律规定,这份批文是必须要对所有的被拆迁人进行张贴公告,来征求大家的意见。


  在省级政府或国务院进行审批的过程当中还有一份材料,也是大家最关心,也即是项目征收的补偿方案的问题。每一个征收项目都有一个具体的补偿方案和补偿标准,这份材料一般是由县级的政府来制定的。这份方案也必须要给大家进行张贴和公告来征求大家的意见。如果被拆迁户对这个补偿方案不满意,也有权利要求政府举行听证会,这个听证会也是依申请的。


  被拆迁人有权利在看到补偿方案之后要求政府给出相应的答复,也即是要告诉被拆迁人在这个拆迁范围当中,这个补偿标准是依据什么样的法律法规出来的,这个补偿标准能不能保障我们选择房屋产权调换或者是货币补偿的权利,如果是安置的话是不是有权利选择原地回迁等相应地问题都可以在听证会过程当中要求政府给予解答。


  在补偿方案正式公告完了之后也即征求完大家意见之后。政府会派工作人员到每家每户进行协调。根据登记调查表和政府发布的补偿方案来给你核算,被拆房子的面积按照货币补偿可以拿到多少钱?按照房屋产权调换可以拿到多大面积的房屋。工作人员来征求大家的意见,看看被拆迁人是怎么选择。跟被拆迁人协调好之后,就是签订拆迁补偿协议。


  如果大家对补偿方案还是不满意,然后在协调过程当中也达不成一致的意见,被拆迁户可以选择不签订补偿协议。政府可以对咱们下发一份材料叫责令限期交出土地决定书。这份材料的最后一栏儿会明确告知,如果对这份材料不满意,六十天之期限可以进行行政复议或者六个月期限内可以进行行政诉讼,也就是说这份材料就是要求被拆迁人限期交出土地使用权、限期对房屋进行拆迁。


  被拆迁人收到责令限期交出土地决定书后没有复议或者是没有诉讼的,或者是行政复议或诉讼得不到支持,那政府下一步就可以申请法院来强制执行,也就是我们通常所说的司法强拆。在这个过程当中大家需要了解的是,咱们国家其实是不存在钉子户的,但凡你们在网站上能看到的,能够在马路中间立着的,基本上都是因为前头的征收手续不合法,无法一步一步的走到司法强拆。但如果对方的征收手续和征收程序都合法,他们是可以申请法院对被拆迁人的房屋进行司法强拆的。


  所以在遇到这种城中村改造的项目的时候大家首先要明白。虽然是属于城中村,但咱们的土地还是属于集体土地。要对咱们进行拆迁走的是征地程序。首先我们要去了解征地程序是否合法,应当张贴公告的材料是否都在征收范围内张贴公告,有没有征求被征收人的意见。


  如果政府对这几项征收手续没有进行张贴公告,没有征求大家的意见,那就证明征收程序不合法。我们在江苏徐州的案件,就是因为征地公告做出来了,但是没有给大家进行张贴没有公告,没有征求大家的意见。所以我们启动法律程序撤销省级政府制定的征地批文。在征收的程序当中,如果征地批文被撤销,那就意味着整个征收范围内的征地与拆迁都是违法的。


  所以有的时候我们在拆迁案件过程当中会告诉被拆迁户,在拆迁的程序中永远不要去猜测。你没有见到不代表着对方没有、对方不给大家张贴不公告。有可能的是没有他没有张贴,他规避法律程序,或者是怕大家走法律程序,因为法律程序一启动会拖住他的征收和拆迁的时间和流程。


  在拆迁的过程当中大家要了解到,这些合法的手续和程序是拆迁过程当中必备的条件之一。如果对方不公告,那就还有一种情况就是他真的没有。真的没有征地手续的情况之下从我们专业律师的角度上来说,它就属于违法拆迁,或者是纯的非法拆迁。我们在河北唐山遵化有这样一个拆迁的案件。整个南昌高铁的征地手续,并没有审批下来,就先开始了征收。我们在谈判的过程当中,在启动法律程序的过程当中拿到了国土资源部给我们的回复就是整个高铁的征收手续、用地手续正在办理当中。从专业律师的角度上来审查,那整个南昌高铁,虽然铁轨都建成了大部分车站也完成了,但是从法律上来说它就是属于非法占地。


  我们那个案件起诉到了唐山中院,唐山中院组织调解,最终我们从四百八十万的补偿一步一步谈到了一千万。最后拿到了一千万整然后在唐山中院撤案,这个案件我们就顺利结案。


  给大家讲这两案件的目的是什么。主要是告诉大家征收程序和征收手续在拆迁的案件中非常非常的关键,所以大家要及时的去关注这些信息,如果墙上有张贴出来的这些材料,一定要想着拿手机去给他拍照、录像。从张贴开始,就计算着行政复议和行政诉讼的时效,所以大家一定不要错过这些时间,因为错过就等于你们放弃了。


  我们专业的律师事务所介入一个集体土地上房屋拆迁,或者是城中村改造的这种项目。我们会逐级逐部门的去调查所有的报批和审批的手续。这些手续和材料通过专业的法律程序上的调取。他是必须要给我们出示的,所以这一点大家不要去担心。


  我们调取到的所有的材料都是政府有文号、带有盖章的材料,而且我们拿到的回复都是政府盖有红章的这种回复。征收人报批审批的时间节点,我们会审查的非常非常的清楚,所以是不存在后补或者是说重新再去审批的这种情况。因为从我们拿到这些答复的时候开始他的时间节点就已经界定完成。


  其实法律在这种征收的过程当中给了大家很多的救济途径和救济权利。只不过很多的老百姓这一辈子可能只遇到这一次拆迁,所以大家对拆迁并不是特别了解。其实律师走法律程序,也只是要把大家的权利行使到最大化,去要求合理和合法的补偿。


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