从商铺的种类说起
在中国，很早就有一铺养三代的说法，但商铺的种类有很多，想投资商铺，这一点必须要了解。
最早诞生的商铺，最常见的商铺，其实就是传统意义上的门面，比如社区底商，比如小区门口的档口等等。这样的商铺在其发展史上经历的时间最长，古人说的一铺养三代，其实指的就是黄金旺地上这样的商铺。在现在，一些人流量大的商业街上的商铺也是这种。
随着社会的进步和时代的发展，人流越来越集中，人们购物的需求越来越高，就出现了大型的商场。这种商业在98年前都是国营或者大公司持有，在98年以后，开始有开发商开发这样的商场并销售商铺，也一度引起了市场的抢购。
在2004年左右，购物中心开始大量出现，这样的购物中心规模都非常大，业态非常齐全，可以满足消费者一站式的消费需求。由于这种物业投资巨大，所以，开发商一般也会拿出大量的单位进行销售。
到了现在，休闲式街区开始出现了，这种街区即有普通商业街形态，可以满足人们逛街的需;，同时也有购物中心的功能设计，也可以让消费者满足一站式的消费需求。这种街区，因为空间、功能和之前提到的所有商业形态都有不同，所以它能够提供更好的消费体验。
不是所有商铺都能养三代
在一铺养三代的理念之下，商铺投资一直以来都是投资的热门产品，在投资领域，更有这样的说法：投资住宅的是小学生，投资商铺的才是大学生。这句话虽然有商铺投资者自夸的嫌疑，但也能说明，商铺投资是有技术含量的，不是随便投就能赚钱的。因为，并不是所有商铺都能养三代。
我们先说传统的街铺，传统的街铺包括社区底商和商业街的商铺。这样的商铺在过去很长的一段时间里，一直都是投资者的宠儿，为投资者带来了很丰厚的投资回报。但是，在购物中心等商业形态出现后，人们都选择去能一站式消费的MALL，选择在这种商铺消费和做生意的越来越少，这使得这样的产品大部分现在在市场上受欢迎程度逐渐降低，投资回报也是越来越低。比如深圳后海的几个豪宅项目，楼下商铺大量空置，长时间租不出去。
商场和购物中心以前在市场上也一度非常抢手，所以在一段时间内的投资回报也比较理想，但是随着旧改项目带来的购物中心越来越多，而这些购物中心又越来越大，配套越来越齐全，档次越来越高，加上电商的影响，使得很多传统的商场和购物中心生意越来越难做，这也使得这种类型的商铺投资回报越来越低。
有失败就有成功
前面提到，并不是所有商铺都能养三代，既然这样说，那么就肯定有些商铺可以养三代，比如大型社区的社区旺铺，比如某些人流量巨大的街区式商业，比如某些体验感非常强的购物中心。在这里我们举例来谈：南山区的海月社区，有数十个社区商铺，现在没有一个空铺，想来这里做生意的可以说是一铺难求，即便有客户出到4、5百一平米，也找不到理想的铺面;南山的海岸城，生意也非常不错，二楼旺铺现在即便租金已经到了近2000元每平米，也根本不愁没人租;另外，车公庙的丰盛町生意也好的不像话，很多时候都是人山人海，进去买点什么都还要排队;还有天安数码城里的商铺，每个店铺人气都非常旺，生意都非常好，排队消费是非常平常的事情。
同样是街铺，同样是购物中心，为什么有的生意不好，有的生意却很好呢?其实很简单，因为这几个代表项目，满足了消费群体的消费习惯。
消费习惯分为刚需型消费和消遣型消费。刚需型消费，就是满足生活必须的一些消费，刚性需求追求的多快好省，比如前面提到的海月社区的店铺，都是做餐饮、美容美发和卖菜的，这些都是居住在这里的人必须的;比如天安数码城和车公庙的丰盛町，主要业态都是餐饮，而片区大量的白领需要用餐，都是刚性需求。对这些消费者来说，日常消费是越方便越好，越便宜越好。正是因为这样的人群基数大，这些的消费习惯越来越普及，所以如果一个大社区社区铺很少而居民多，如果像丰盛町那样拥有庞大的消费群体，那么做这样满足刚需型消费的生意就很好做，买这样的商铺做投资也能获得理想的回报。
消遣型消费是人们生活水平提高和消费观念提高后的一种产物，它和刚需型消费完全相反，它追求的是从紧张生活中放松下来，追求慢生活的感觉。那些能够提供这种消费体验的购物中心，也自然就大获成功了。
给投资者带来的启示
在五年前，笔者上了一个商业地产的MBA课程，在课程中导师就预言，三年内，大部分的商业地产都会死掉。这样说的，不仅有笔者的导师，还有很多的业内人士，他们都不太看好商业地产的发展。
他们不看好商业地产的发展，原因有两点，一是因为，电商会冲击传统生意，会影响这些商业地产项目的运营;二是因为他们觉得现在深圳正在进行规模庞大的旧城改造，而这些会大大增加市场上商业的供应，让市场上的竞争大大增加。
这样的分析是有道理的，但是我们现在来看，大部分的商业虽然没那么好做了，但却还是活的好好的，更有像前面举例的几个项目，还做的非常不错。
这其实，可以给我们很多启示：专注于满足刚需型消费和消遣型消费的，都能获得成功，当然了，如果能把刚需型消费和消遣型消费融合，那就能大获成功了。
刚需消遣融合典范：云街
云街是万科云城的商业街区，项目处于大沙河创新走廊，区域是中国首个互联创新城，这里是千万级产城综合体。关于区域，深圳市经济发展统计报告公告显示，大沙河创新走廊作为中国第二大上市企业集中地，肩扛着产业转型升级，经济创新发展的国家级战略意图，整体将打造超过1000万平米的高科技办公区域，更以2000亿规划赶超前海。有这么高的规划定位，政府如此看重区域的发展，可以肯定，在政府助力下，区域将吸纳大量的高端企业入驻，创造千亿产值甚至万亿产值。
万科云城总建筑面积133万，由33栋建筑组成，有公寓，写字楼，酒店，南山区政府办公大楼组成，总体量相当于两个南山海岸城，四个罗湖万象城，由万科集团开发建设，政府来经营，预计吸纳60万高科技人才及15万高端居住人群及周边近百万的消费人群。云街是项目内对外出售的一手临街商铺，也是整个大片区稀缺的商铺(很多总部用地和产业园几乎没有商业配套规划)，是辐射型国际轻奢餐饮街区，360°动线穿梭，统一规划运营，精选品牌商家加盟，主力户型建筑面积约30-70平米，组合灵活，方正实用，复合型空间利用率。作为留仙洞战略型新兴产业总部基地唯一在售的产城商业体，是不容错失的战略级商业资产。
(实景图)
为什么说这个项目是刚需和消遣融合的典范呢?原因很简单，首先，除了周边人流巨大之外，云街之内本身的人群基数，也十分庞大。
云城超过2500家企业，将会给云城内部带来17万的高新技术人才，总部基地内高端的就业和居住人口将达到60万人。周围环西丽湖，打造科教新城，引入一系列高等学府，清华、北大、哈工大、国科大等全国最顶级学府环绕;3公里范围内，常规消费群体将达到100万人，5公里范围可辐射到南山宝安区，覆盖至少300万人巨大的人群，将会为云街的发展，带来强劲的原动力!而这，为项目带来大量的刚需型消费群体。
其次，万城云城在总部基地中间，是唯一一块有完整商业配套规划的项目，云街作为百万级综合体中的少量临街商业，集聚了周围高端的消费人群。周边10万㎡的公园绿地，项目精致的设计，将吸引总部基地乃至更多的人到访进行消遣型消费。这样兼顾刚需和消遣需求的商业，必将吸引大量的消费者汇聚，成交一个繁华的街区。
(实景图)
推荐购买理由
0 1
精致设计铸就创造力
做商业地产的都知道，大型的商业项目，设计决定成败。而云街拥有精致并且专业的设计：灵活高效的办公场地，时尚高端的商务公寓，10万平米的休闲运动绿廊，新一代的商业综合体，媲美第五大道的临街商铺，项目自身具有很高的吸引力。
0 2
便捷交通带来影响力与辐射力
交通是产城联动的基础。整个总部基地被5条地铁线(5/7/13/15/29)环绕，规划中的“云城站”地铁口就在云街的街区之上。
项目南侧1000米外，将会规划高铁西站，与地铁13号线、15号线、29号线、深惠城轨、深珠城轨、平南铁路及其他国家铁路汇集，将复制深圳北站对龙华的拉动力，预计未来平均每年有5000万的人流。从云街出发，25分钟内就可以快速触达深圳各中心。便利的交通，使得云街正在成为一个新的具有影响力的中心。
0 3
持续经营管理带来增值性收益
资本是趋利的，商业地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。真正的利润增长来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。
(实景图)
在这方面，云街也值得期待
云街将吸取国内成功案例元素的同时融入本地文化，结合国际创意街区成功元素，引进国际品牌，打造独一无二的创意街区。
在设计方面，将以产业综合体商业区，融入旅游元素，引进特色业态和创意建筑包装，吸引游客，打造深圳私属消费目的地，并成为旅游景点的商业街区。 在运营方面，作为城市级别的商业街区，将在业态规划上兼具丰富性、主题性、创意性，建筑规划上兼顾休闲性及体验性，成为深圳特色商街名片。云街的街区设计，将由知名建筑规划设计师关祖荫先生作为总顾问，统一进行形象设计，确保街区正题建筑风格及效果符合品牌定位。
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据了解，运营商将长期安排节日主题传播及活动、设立“云街日”以集体创意活动或商家让利活动的形式，促进消费狂欢文化的形成，刺激消费、云街公众号将打造云街粉丝的互动社区、云街专属订餐APP或公众号，另外，还将通过大量的渠道对云街的活动文化和商家进行推广。
拥有以上多重优势的云街，我们有理由相信，它会成为南山北部片区最热闹且繁华的高端街区，也将在不久的将来能拥有车公庙的人流和比海岸城更高的租金收益。
